中國房地產(chǎn)報:萬科的新資本游戲:拆分旗下物業(yè)上市

2021-11-09閱讀:1171發(fā)布:世界人居來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)作者:梁笑梅

萬科的新資本游戲:拆分旗下物業(yè)上市

中房報記者 梁笑梅 北京報道

萬物云上市計劃正式官宣。

11月5日晚間,萬科發(fā)布公告稱,擬分拆子公司萬物云空間科技服務股份有限公司(以下簡稱“萬物云”)在港交所上市。截至當日,萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%的股權(quán)。

當天,萬科集團合伙人、萬物云CEO朱保全在朋友圈發(fā)布公布截圖,并寫下“恰逢其時,合伙奮斗。”

關于為何選擇在此節(jié)點上市、上市的目的以及計劃等問題,萬物云方面人士告訴中國房地產(chǎn)報記者,“萬物云上市時機已經(jīng)成熟,其上市有利于提高萬科、萬物云的持續(xù)運營能力,實現(xiàn)萬科的轉(zhuǎn)型發(fā)展。”

隨著萬物云官宣要上市的消息后,大型物企中未提及上市的就只剩下龍湖物業(yè)了。龍湖物業(yè)方面人士告訴記者,“我們沒有上市計劃?!?/span>

今年以來,上市物企都是中小型物企,遞表物企中唯獨只有長城物業(yè)一家大型物企,截至目前還未通過上市聆訊。甚至,今年下半年物企上市的進程變慢。今年 6 月份以來,新力服務、禹佳生活服務、世紀金源服務、中南服務等招股書接連失效。

萬物云的到來會打破僵局?

從不上市到上市

前些年,上市是不在萬物云計劃中的。

2018年12月,萬科董事會主席郁亮曾表示,他們特意讓物業(yè)保持跟資本市場的距離,怕資本市場把他們引導壞了。

近兩年時間過去,郁亮的口氣有細微改變。關于上市計劃,2020年3月,郁亮再次回應稱,萬科物業(yè)暫時沒有上市計劃,或者說在相當長時間內(nèi)沒有上市計劃,請大家耐心等一等,等到人們認為萬科物業(yè)是城市配套服務商的時候,他們才會考慮上市。

2020年10月,郁亮表示,萬科物業(yè)一定會上市,但時間還沒確定。

可以看出,從2020年開始,萬物云上市就是一個必然會完成的動作,但只是時間問題,還有就是等到城市配套商的角色被大家認可的時候。

特別是今年以來,萬物云上市的消息每隔一段時間就會傳一次。

今年4月28日,物業(yè)圈曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務IPO事宜,不過這則消息被萬物云方面否認。

6月30日,在萬科2020年股東大會上,萬物云上市的時間節(jié)點再次被追問。郁亮表示,如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務,多一家上市公司、少一家上市公司并不重要,但如果他們以城市服務商的角色上市,就會變得很重要。

4個多月時間后,萬物云上市的計劃開始浮出水面。

11月5日公布的這份公告也就意味著萬物云上市計劃已經(jīng)提上日程。

根據(jù)公告,萬物云擬上市地點為港交所主板,本次發(fā)行方式為香港公開發(fā)售及國際配售。在發(fā)行規(guī)模方面,根據(jù)香港聯(lián)交所關于最低流通比例的規(guī)定和萬物云未來發(fā)展的資金需求,萬物云本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%(超額配售選擇權(quán)行使前),并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。

上市時機選擇

萬物云方面人士告訴記者,“目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭,公司認為上市時機成熟,董事會已審議通過,下一步將提請股東大會審議?!?/span>

一位房地產(chǎn)資深評論員認為,和去年相比,今年物業(yè)股價相對較低,此外,當前上市物企的市值以及市盈率都縮水了不少。

截至11月5日收盤,碧桂園服務股價為55.05港元/股,市值為1771.591億港元,市盈率為41.33倍。華潤萬象生活股價為38.80港元/股,為885.61億港元,市盈率為56.48倍。保利物業(yè)股價為40.95港元/股,市值為226.591億港元,市盈率為23.82倍。

值得關注的是,碧桂園服務市值曾沖破了2000億港元大關,華潤萬象生活市盈率曾超過120倍。

有弊有利。另一位房地產(chǎn)分析師表示,萬物云倘若上市,可以更好地融資,通過收并購擴大規(guī)模,還能為萬科提供充沛的現(xiàn)金流。

萬物云為何會上市?萬科方面表示,公司相信如果此次分拆上市得以實現(xiàn),將有助于突出公司在空間科技服務領域的發(fā)展優(yōu)勢,提高公司及萬物云的持續(xù)運營能力,釋放其內(nèi)在價值,同時有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

同時,通過本次分拆上市,可以有效增強萬物云的資本實力,并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎,為其業(yè)務發(fā)展提供更為多元化的融資渠道,提升萬物云競爭優(yōu)勢。

公告顯示,本次分拆上市后,萬科公司仍將繼續(xù)保持對萬物云的控股權(quán),不會對公司其他業(yè)務板塊的持續(xù)經(jīng)營運作構(gòu)成任何實質(zhì)性不利影響,不影響公司獨立上市地位。

萬物云的野心

去年10月31日,萬科物業(yè)更名為萬物云。

萬物云的定位是一家以空間科技為先導,以空間服務為根基,以成長型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。

萬物云包括Space、Tech和Grow三大模塊。其中,Space模塊含社區(qū)空間服務的萬科物業(yè)、樸鄰發(fā)展,以及商企空間服務的萬物梁行和城市空間服務的萬物云城;Tech模塊則包括萬??萍肌⒌谖蹇臻g,分別提供軟硬件服務能力、數(shù)字運營和行業(yè)人工智能服務、搭建社區(qū)住戶&商戶線上服務平臺;Grow模塊的萬物成長將以科技連接空間,推動更多優(yōu)質(zhì)業(yè)務完善空間服務。

2021 年上半年,萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入 103.8 億元(含向萬科集團提供服務的收入),同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務收入 57.1 億元,占比 55.0%;商業(yè)物業(yè)及設施服務 31.6 億元,占比 30.4%;智慧城市服務 6.3 億元,占比 6.1%;社區(qū)生活服務收入 5.6 億元,占比 5.4%;萬物成長收入 3.2 億元,占比 3.1%。

在10月22日召開的南方區(qū)域交流會上,朱保全透露,“萬物云旗下住宅物業(yè)應該靜心做品質(zhì)服務,控制增速在30%以內(nèi),而商業(yè)物業(yè)應該在30%-60%的增速,城市物業(yè)應該大于60%的增速?!?/span>

同時,萬物云還發(fā)布了“百城千街計劃”。朱保全表示,在全國100余個城市288條街道內(nèi),萬科物業(yè)住宅市占率達到25%以上,預計到2021年底,可達到300條“高濃度”街道,未來3年,萬科物業(yè)、萬物梁行和萬物云城將共同完成“百城千街”目標。

根據(jù)目前已披露數(shù)據(jù),截至2020年底,萬物云在管面積5.66億平方米。

從規(guī)模上看,萬物云已經(jīng)屬于頭部物企業(yè)的陣營。

根據(jù)2021年半年報數(shù)據(jù)顯示,碧桂園服務、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務4家企業(yè)在管規(guī)模超過4億平方米。其中,碧桂園服務在管面積為6.44億平方米。

從財務實力上,萬物云也數(shù)一數(shù)二。2020年年報顯示,碧桂園服務實現(xiàn)收入約156億元,同比增長,凈利潤約27.82億元。萬物云實現(xiàn)收入約182億元,凈利潤約17.20億元。

一旦成功上市,萬物云就是一家可以和碧桂園服務抗衡的上市物企了,這對于正在摸索轉(zhuǎn)型的萬科也是一種動力。


編輯:劉亞

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