同比下跌超七成的歸母凈利潤(rùn)、不足4%的凈利率、銳減的拿地力度某種程度上都彰顯了公司的困境。

　　首創(chuàng)置業(yè)的退市是否與這份成績(jī)單相關(guān)外界尚且不知。但可以確定的是，其重倉(cāng)環(huán)京區(qū)域難“調(diào)頭”的現(xiàn)狀已經(jīng)難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重壓。

　　盈利同比跌7成

　　數(shù)據(jù)顯示，2021上半年首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)19.46%至110.13億元，歸母凈利潤(rùn)則同比下跌73.38%至2.26億元，創(chuàng)下了近年來(lái)的最大跌幅。

　　首創(chuàng)置業(yè)將歸母凈利潤(rùn)的下滑歸咎于毛利的下降及禧瑞都5號(hào)樓資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的利潤(rùn)未能于報(bào)告期內(nèi)確認(rèn)。

　　其稱，北京和成渝等地的若干低毛利項(xiàng)目于報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)，“受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)未及預(yù)期，毛利同比下降?！苯刂?月末，公司實(shí)現(xiàn)毛利21.38億元，同比下跌3.56%。

　　截至2021年6月，首創(chuàng)置業(yè)來(lái)自北京分部、華東分部的凈利潤(rùn)有所增長(zhǎng)，但天津分部、成渝分部及其他銷(xiāo)售分部（沈陽(yáng)、深圳、佛山、鄭州等地區(qū)）的凈利潤(rùn)皆有所下降。

　　其中，降幅最大的為其他銷(xiāo)售分部，來(lái)自該分部的凈利潤(rùn)由2020年上半年的8.49億元降至-0.019億元。

　　另外，首創(chuàng)置業(yè)來(lái)自土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的虧損繼續(xù)擴(kuò)大，2021年上半年凈利潤(rùn)虧損1.22億元，去年同期虧損0.7億元。

　　多重因素疊加影響下，首創(chuàng)置業(yè)2021年上半年的盈利能力明顯走弱。東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，公司營(yíng)業(yè)稅后毛利率約19%，較去年同期的24%減少5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售凈利率也較2020年上半年的11.06%降至3.83%。

　　上半年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額402.7億元，同比增長(zhǎng)19.5%，對(duì)應(yīng)簽約面積為174.3萬(wàn)平方米。其中，公司約74%的簽約金額來(lái)自京津翼、長(zhǎng)三角及粵港澳三大核心城市圈，合計(jì)簽約銷(xiāo)售額為298.2億元。

　　這其中，占比最大的為京津翼城市群。截至2021年6月，首創(chuàng)置業(yè)來(lái)自該區(qū)域的簽約銷(xiāo)售額為185.13億元，在總簽約銷(xiāo)售額中的占比達(dá)到46%左右。

　　與其他區(qū)域相比，公司來(lái)自京津翼城市群簽約銷(xiāo)售額是長(zhǎng)三角的1.93倍、粵港澳的10.64倍。

　　這也意味著，盡管首創(chuàng)置業(yè)在努力外拓、優(yōu)化布局，但公司大部分的業(yè)績(jī)依然來(lái)自環(huán)京區(qū)域。鑒于嚴(yán)格的調(diào)控政策，該地區(qū)的利潤(rùn)空間十分有限。

　　簽約銷(xiāo)售面積來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)超45%的銷(xiāo)售面積來(lái)自除三大核心城市圈外的其他地區(qū)。上半年，其他地區(qū)為公司貢獻(xiàn)了約79萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積，是“大本營(yíng)”京津翼的1.73倍。

　　但其他地區(qū)并沒(méi)有為首創(chuàng)置業(yè)帶來(lái)可觀的銷(xiāo)售額。該地區(qū)的簽約銷(xiāo)售均價(jià)為13217元/平方米，遠(yuǎn)低于公司整體23112元/平方米的均價(jià)。

　　消失在拿地百?gòu)?qiáng)榜單

　　京津翼“圍城”未破的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)延續(xù)2020年的投資趨勢(shì)，進(jìn)一步放緩了拿地力度。

　　上半年，公司僅在上海松江、青浦補(bǔ)倉(cāng)兩幅地塊，總土地價(jià)款為33.7億元，總建筑面積26.6萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率8.7%。

　　另外，首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)收并購(gòu)獲取了浙江省桐鄉(xiāng)市一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總占地面積348萬(wàn)平方米，為京津翼地區(qū)外獲得的首個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　銳減的拿地動(dòng)作導(dǎo)致公司消失在了拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單中。

　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年首創(chuàng)置業(yè)全年權(quán)益拿地金額為89億元，排名較當(dāng)年上半年的88名降至第96名。2021年上半年，百?gòu)?qiáng)榜單中未出現(xiàn)該公司的身影，第100名為長(zhǎng)春城投控股集團(tuán)，其權(quán)益拿地金額為37億元。

　　截至2021年6月末，首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備總建筑面積為1574.5萬(wàn)平方米，權(quán)益總建筑面積為1024.3萬(wàn)平方米，“現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足以滿足公司未來(lái)3年左右的發(fā)展需要”。

　　減少對(duì)外投資穩(wěn)住了公司的現(xiàn)金流。上半年，首創(chuàng)置業(yè)擁有貨幣資金389.12億元，同比增長(zhǎng)20.14%。

　　與出售資產(chǎn)的動(dòng)作配合在一起可以看出，相較于拿地沖規(guī)模，首創(chuàng)置業(yè)上半年的重點(diǎn)實(shí)為降負(fù)債。

　　上半年，該公司先后掛牌出售首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)46.486%股權(quán)及北京同創(chuàng)置地45%股權(quán)，并計(jì)劃將奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)。彼時(shí)，管理層曾言，出售奧特萊斯資產(chǎn)可以有效盤(pán)活資產(chǎn)，將回籠資金用于償還債務(wù)，降低杠桿。

　　現(xiàn)實(shí)總是骨感的。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年中期，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，凈負(fù)債率為164%，現(xiàn)金短債比為1.34，相較2020年依然踩線兩條。

　　截至2021年6月底，首創(chuàng)置業(yè)短期負(fù)債較2020年微增至5.13億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)283.86億元。公司同期應(yīng)付賬款115.61億元，其中約104.73億元為一年內(nèi)新增款項(xiàng)。

　　另外，首創(chuàng)置業(yè)另有其他應(yīng)付款125.28億元。這其中包括應(yīng)付其他權(quán)益工具股利、應(yīng)付高級(jí)永續(xù)債券股利及應(yīng)付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。