世界人居

2021年，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價(jià)格普遍上行，日本、韓國(guó)、英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)均呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，但貨幣超發(fā)帶來(lái)的房?jī)r(jià)普漲也為未來(lái)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)埋下了伏筆。

■城市與區(qū)域治理研究院

◆中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 楊榕真

2021年，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價(jià)格普遍上行，日本、韓國(guó)、英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)均呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，但貨幣超發(fā)帶來(lái)的房?jī)r(jià)普漲也為未來(lái)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)埋下了伏筆。租賃市場(chǎng)方面，主要國(guó)別住房租金水平變化較為復(fù)雜，不同國(guó)家、不同城市間走勢(shì)分化明顯；亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升。分析國(guó)際重要城市地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況與發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于我國(guó)推進(jìn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要參考價(jià)值。

一、2021年典型國(guó)家和地區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)運(yùn)行分析

（一）日本地價(jià)與房?jī)r(jià)運(yùn)行情況

2021年前三季度，日本國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約為3.7萬(wàn)億美元，疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快。為了對(duì)沖美國(guó)超發(fā)美元的不利影響，日本央行始終跟隨美國(guó)推行寬松的貨幣政策，客觀上對(duì)于日本房?jī)r(jià)起到了助推的作用。東京奧運(yùn)會(huì)后，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行陷入詭異的“奧運(yùn)怪圈”，日本社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期突然普遍下調(diào)。特別是隨著美歐主要經(jīng)濟(jì)體再次陷入疫情泥淖，日本下半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)迅速轉(zhuǎn)冷，拖累地價(jià)、房?jī)r(jià)。如圖1所示，2021年8月日本地價(jià)指數(shù)達(dá)到109.50，為一年來(lái)的最高值，而9月日本地價(jià)指數(shù)即下降至104.20，步入下降態(tài)勢(shì)。

從土地成交量來(lái)看，如圖2，2020年9月至2021年9月，日本代表性地區(qū)東京大都市區(qū)土地成交情況與日本全國(guó)情況基本一致。2021年2月，日本全國(guó)土地成交量降至88259宗，東京大都市區(qū)土地成交量則降至24604宗，為階段性底部。5月日本全國(guó)和東京大都市區(qū)土地成交量再次下探，此后逐步波動(dòng)回升。

（二）韓國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)運(yùn)行情況

如圖3所示，韓國(guó)全國(guó)和代表性地區(qū)2020年10月至2021年10月住宅地價(jià)均維持正增長(zhǎng)，但環(huán)比增長(zhǎng)率波動(dòng)明顯，不同區(qū)域存在分化。韓國(guó)全國(guó)平均住宅地價(jià)增長(zhǎng)率在2020年第四季度上升，于2020年12月達(dá)0.34%后下探，至2021年3月份逐步維持在0.35%左右。京畿道、仁川等主要城市住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率變化情況與全國(guó)大致相同。首爾市住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率波動(dòng)則較為明顯，總體高于全國(guó)住宅地價(jià)變動(dòng)率均值0.34%。

如圖4，2020年10月至2021年10月韓國(guó)各區(qū)域住宅銷售價(jià)格指數(shù)維持上漲態(tài)勢(shì)。2021年10月，首爾都市圈住宅平均銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到169.90，創(chuàng)下自2011年以來(lái)的最高紀(jì)錄。一方面，首爾都市圈便利的居住環(huán)境促使大量的人口流入，住宅銷售價(jià)格明顯高于全國(guó)其他地區(qū)；另一方面，在疫情沖擊下，韓國(guó)國(guó)內(nèi)游資出于避險(xiǎn)需求明顯加大了資產(chǎn)類投資，同時(shí)韓國(guó)在疫情期間為刺激出口、緩解本國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難而跟隨美國(guó)采取的寬松的貨幣政策也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要原因。對(duì)此，韓國(guó)政府的疏于應(yīng)對(duì)也可能為未來(lái)韓國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題埋下伏筆。

（三）美國(guó)住房市場(chǎng)運(yùn)行情況

2021年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在疫情瘋狂肆虐、國(guó)內(nèi)政治斗爭(zhēng)加劇的背景下仍表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。但與此同時(shí)，面臨著通貨膨脹以及股市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)已陷入歷史上從未有過(guò)的總體滯漲與局部蕭條并存、需求旺盛與供給短缺并存、失業(yè)率攀升而就業(yè)意愿下滑并存的怪圈。當(dāng)此背景，美國(guó)各類投資品和資產(chǎn)價(jià)格由于美元超發(fā)而急劇攀升。本來(lái)并不景氣的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)自2020年4月以來(lái)持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)下近年來(lái)的新高。數(shù)據(jù)顯示，全美房?jī)r(jià)指數(shù)自2020年9月的301.71持續(xù)上漲至2021年9月的354.61，一年漲幅接近16%。

如圖5所示，從住房供應(yīng)情況看，2020年美國(guó)疫情暴發(fā)初期，新建房屋開(kāi)工數(shù)量降至近兩年的最低值93.80萬(wàn)套；在經(jīng)歷了短暫嚴(yán)格的疫情防控措施后，2020年11月至12月建筑業(yè)保持緩慢恢復(fù)態(tài)勢(shì)；2021年4月，美國(guó)新建住房開(kāi)工數(shù)量同比增長(zhǎng)率達(dá)到峰值61.41%，此后保持上升態(tài)勢(shì)，下半年各月份新建住房開(kāi)工數(shù)量始終維持在150萬(wàn)套至160萬(wàn)套區(qū)間。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院（Oxford Economics）預(yù)測(cè)，若美國(guó)繼續(xù)維持寬松的貨幣政策，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將保持上漲態(tài)勢(shì)。但是，隨著美國(guó)通脹率高企，美聯(lián)儲(chǔ)可能提前結(jié)束貨幣的量化寬松政策，也為后市房?jī)r(jià)波動(dòng)埋下了隱患。

（四）英國(guó)住房市場(chǎng)運(yùn)行情況

2021年前三季度，英國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)；脫歐后的英國(guó)與歐洲各國(guó)的經(jīng)貿(mào)合作已趨于穩(wěn)定；“新冠疫情”帶來(lái)的短期沖擊對(duì)英國(guó)社會(huì)生活影響減弱，寬松的貨幣環(huán)境對(duì)于購(gòu)房需求形成了一定的助推作用，綜合導(dǎo)致全英國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)溫和上漲，除在2021年7月由于德?tīng)査《緜鞑?dǎo)致短暫回調(diào)至133.5外，基本保持上行態(tài)勢(shì)。

分行政區(qū)劃看，英格蘭房?jī)r(jià)指數(shù)波動(dòng)情況與全國(guó)變化較為一致。威爾士和北愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)指數(shù)高于全國(guó)平均水平。蘇格蘭房?jī)r(jià)指數(shù)在2020年10月至2021年4月期間較為平穩(wěn)，2021年5月起房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅擴(kuò)大。

二、2021年典型國(guó)家和地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)運(yùn)行分析

（一）亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租賃市場(chǎng)分析

據(jù)英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（Knight Frank）報(bào)告，2021年第三季度亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.30%，同比下降3.10%。20個(gè)城市中，6個(gè)城市寫字樓租金上漲，12個(gè)城市租金增長(zhǎng)率出現(xiàn)下降，且不同城市間租金漲幅差異較大。

盡管亞太地區(qū)仍是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)域，但亞洲發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興市場(chǎng)和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體之間的差距正在加深，新興市場(chǎng)和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的中期產(chǎn)出水平仍將低于“新冠疫情”大流行前的水平。英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（Knight Frank）報(bào)告顯示，隨著未來(lái)疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)，除個(gè)別國(guó)家和地區(qū)外，亞太地區(qū)住房租賃市場(chǎng)需求將有一定回升，預(yù)計(jì)2022年初亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租金降幅將持續(xù)縮小。

（二）英國(guó)住宅市場(chǎng)租金和房?jī)r(jià)運(yùn)行情況分析

如圖7所示，2015年1月至2021年10月期間，英國(guó)全國(guó)住宅租金指數(shù)總體呈波動(dòng)上升的趨勢(shì)。英格蘭地區(qū)住宅租金指數(shù)與全國(guó)變化情況基本一致，原因在于英格蘭地區(qū)人口最為稠密、住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)大于其他地區(qū)，因此權(quán)重較高，成為左右全國(guó)總體情況的主要地區(qū)。

倫敦住宅租金指數(shù)則在2017年底小幅度下跌后逐步回升。威爾士、蘇格蘭等地總體保持波動(dòng)上升。值得注意的是，歷史上房租水平普遍偏低的北愛(ài)爾蘭地區(qū)，近年來(lái)憑借更加獨(dú)立和便捷的商貿(mào)條件，進(jìn)一步推動(dòng)外來(lái)人口遷居，租金水平漲幅相對(duì)明顯，北愛(ài)爾蘭地區(qū)住宅租金指數(shù)在2021年10月達(dá)到115.23。根據(jù)英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（Knight Frank）研究報(bào)告，受復(fù)工復(fù)學(xué)（海外學(xué)生）帶動(dòng)海外租戶重返租賃市場(chǎng)等因素影響，英國(guó)住宅租金可能在未來(lái)一年保持溫和上行。

將英國(guó)全國(guó)2015年1月至2021年10月的住宅房?jī)r(jià)指數(shù)與租金指數(shù)運(yùn)行情況進(jìn)行對(duì)比，如圖10所示。其間，英國(guó)住宅銷售價(jià)格增速總體快于租金增速，住宅房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)上漲40.74個(gè)點(diǎn)，而租金指數(shù)僅上漲11.36點(diǎn)。

（三）韓國(guó)住宅市場(chǎng)租金和房?jī)r(jià)運(yùn)行情況分析

韓國(guó)央行2021年11月發(fā)布經(jīng)濟(jì)展望修正報(bào)告，預(yù)測(cè)2021年實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)率為4%。韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上漲3.7%；就業(yè)人口連續(xù)9個(gè)月保持增勢(shì)。在此背景下，11月25日，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，以緩解通脹。

2021年10月，韓國(guó)和首爾都市圈住宅房?jī)r(jià)指數(shù)分別為103.70、104.90，較同期均有上漲。2021年10月，韓國(guó)和首爾都市圈住宅租金指數(shù)分別達(dá)102.50、103.20，較同期分別上漲7.19、8.12個(gè)點(diǎn)，略慢于房?jī)r(jià)上漲速度。

韓國(guó)副總理兼企劃財(cái)政部長(zhǎng)官洪楠基表示，韓國(guó)租賃“三法”實(shí)施后，將給更多公寓承租人提供優(yōu)惠。但在疫情不穩(wěn)定的背景下，韓國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況不確定性較高。

（四）中國(guó)香港地區(qū)住宅市場(chǎng)租金和房?jī)r(jià)運(yùn)行情況分析

如圖8，2014年1月至2021年10月，全港住宅租金指數(shù)與售價(jià)指數(shù)總體上呈現(xiàn)波動(dòng)上行態(tài)勢(shì)。2021年10月，香港住宅租金指數(shù)與住宅房?jī)r(jià)指數(shù)較同期都有上升。

2021年，香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曙光初現(xiàn)。據(jù)香港特區(qū)政府公布的數(shù)據(jù)，2021年四個(gè)季度GDP均保持增長(zhǎng)，就業(yè)情況也同步改善。據(jù)英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（Knight Frank）研究報(bào)告，隨著香港本地疫情穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資和租賃回暖，租金出現(xiàn)反彈跡象，在低利率環(huán)境推動(dòng)下，預(yù)計(jì)香港不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入2至3年的上升周期。

三、結(jié)論與趨勢(shì)預(yù)測(cè)

（一）主要結(jié)論：

2021年，世界主要經(jīng)濟(jì)體延續(xù)“新冠疫情”以來(lái)出臺(tái)的強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)刺激政策，向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，降低利率。在各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及寬松的貨幣政策推動(dòng)下，日本、韓國(guó)、美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)保持上升態(tài)勢(shì)。租賃市場(chǎng)方面，主要國(guó)別住房租金水平變化較為復(fù)雜，不同國(guó)家、不同城市間走勢(shì)分化明顯；亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升，部分城市寫字樓租金降幅縮小。

（二）趨勢(shì)預(yù)測(cè)：

歐美主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)可能經(jīng)歷較大調(diào)整。在美國(guó)上一屆政府執(zhí)政期間，美聯(lián)儲(chǔ)為了配合其擴(kuò)張性經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃持續(xù)推行量化寬松以維持“適度”的通貨膨脹，刺激美國(guó)企業(yè)投資，推動(dòng)股市上漲，為當(dāng)局獲取選票。但是，新冠疫情暴發(fā)以后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇了2008年金融危機(jī)以來(lái)最大的下跌。拜登政府延續(xù)了向國(guó)民發(fā)放救濟(jì)金、繼續(xù)擴(kuò)大美元發(fā)行量的福利救濟(jì)政策。但由于中美貿(mào)易摩擦和國(guó)際供應(yīng)鏈危機(jī)，美元的境外循環(huán)渠道不暢，大部分通脹被留在美國(guó)國(guó)內(nèi)，導(dǎo)致消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升、資產(chǎn)價(jià)格上漲。

西方一些國(guó)家為對(duì)沖美元超發(fā)影響，紛紛采取低利率政策，也導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格普漲。隨著美國(guó)通脹愈發(fā)嚴(yán)重、加之新冠變異毒株“奧密克戎”傳播加劇，歐美近年強(qiáng)行堅(jiān)持的寬松貨幣政策可能難以維持而出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。2022年初，美聯(lián)儲(chǔ)加息傳聞已愈演愈烈，而信貸政策的收緊必將對(duì)房地產(chǎn)投資和購(gòu)房者償還貸款產(chǎn)生沖擊，存在誘發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫破裂危機(jī)的可能性。