律師給小區(qū)停車收費提6000字建議,??谑凶〗ň只貞罢J真研究采用”

2022-07-20閱讀:2421發(fā)布:人居要聞來源:中國房地產網作者:陳標志

律師給小區(qū)停車收費提6000字建議,??谑凶〗ň只貞罢J真研究采用”


























處于漲價風波中的海口金域灣畔小區(qū)。陳標志/攝(圖片來源于網絡)

6000余字、15條修改意見,針對??谑屑磳⒊雠_的小區(qū)車輛停放服務收費新規(guī),一律師團隊撰寫了長篇幅修改建議。

從去年底開始,海口部分小區(qū)停車費相繼漲價,有些小區(qū)亂漲價現(xiàn)象甚為離譜。為遏制海口市居民住宅小區(qū)停車位(庫)無序漲價亂象,化解居民住宅小區(qū)車輛停放服務收費矛盾,最近,??谑凶〗ň?、海口市發(fā)改委、??谑惺袌霰O(jiān)督局起草了《關于居民住宅小區(qū)車輛停放服務收費的通知(征求意見稿)》(以下簡稱“意見稿”),向社會公開征求意見。

該意見稿一經發(fā)布,不僅引起了??趶V大市民的熱議,也引起了法律工作者的關注和積極參與。最近,河南千業(yè)(海口)律師事務所團隊專門針對該意見稿,撰寫了長達6000余字、共15條修改建議。

中國房地產報記者了解到,該“長文”,主要針對上述意見稿中內容,在規(guī)范化用詞、條款內容邏輯性,以及意見稿中沒有涉及將來可能會出現(xiàn)的問題,提出相關修改內容。

該律師建議,引起了??谑凶〗ň志珠L李翊高度重視,表示“認真研究采用”。目前,該律師團隊已將該修改建議電子版,發(fā)送至相關職能部門郵箱。該律師團隊表示,專門針對居民住宅小區(qū)車輛停放服務收費出臺新規(guī),在全國其他城市并不多見;從某種意義上講,該新規(guī)出臺后,對于其他城市出臺類似規(guī)定具有一定參考意義。

修改增加“物業(yè)使用人”

“我們從媒體報道??谛^(qū)停車費‘集體漲價’后,就開始關注這一現(xiàn)象。這是城市在不斷發(fā)展過程中必然會出現(xiàn)的問題?!焙幽锨I(yè)(海口)律師事務所高級合伙人副主任、中國物業(yè)協(xié)會法律與政策委員會委員胡留喜告訴中國房地產報記者,因涉及社會普遍關心的民生熱點問題,他們專門對該意見稿認真細致地進行了研究。

記者從上述律師團隊獲得的這份“修改建議”看到,共提出了15條建議。記者還注意到,在每條修改建議后面,均附上了修改說明、修改理由及相關法律法規(guī)依據支撐。

記者了解到,胡留喜律師團隊撰寫的該建議,重點對車位管理服務費、車位使用(租賃)費作出概念解釋,避免執(zhí)行中發(fā)生爭議。另外,為從源頭解決住宅小區(qū)車輛停車服務費糾紛問題,該律師團隊還率先提出對新建商品房車位(庫)租賃價格進行備案、住建部門和市場監(jiān)管部門擬訂示范性文本的建議,防止一方利用簽訂合同的優(yōu)勢地位,限制和加重另一方權利與義務。

在針對意見稿第一條相關內容,胡留喜律師團隊建議將“居民住宅小區(qū)配套的停車位(庫)應當首先滿足業(yè)主的需要”“業(yè)主要求承租的,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得拒絕”,修改為“居民住宅小區(qū)配套的停車位(庫)應當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要”“業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得拒絕”。

記者注意到,這條規(guī)定在建議修改后,增加了“物業(yè)使用人”。該律師團隊依照《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)依據,闡述了增加“物業(yè)使用人”的理由和必要性。

修改建議認為,首先,在我國建筑物區(qū)分所有權理論框架下,物業(yè)使用人一般包括物業(yè)的承租人、借用人、居住權人,或與業(yè)主具有撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)的親屬等。依照《民法典》規(guī)定,對業(yè)主房屋享有占有、使用等用益物權的居住權人及承租人,屬于有權行使業(yè)主部分權利的人。

“若不為該物業(yè)使用人(居住權人、承租人、借用人)設定承租停車位(庫)的權利,屬于單方面直接剝奪該物業(yè)使用人依照法律規(guī)定行使業(yè)主部分權利的行為,也必然損害業(yè)主的權利,與法律規(guī)定相悖?!痹撀蓭焾F隊稱。

其次,國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定,物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。說明物業(yè)使用人的權利來自與業(yè)主的約定,業(yè)主將其滿足生活需要的使用車位的權利授權給物業(yè)使用人,并不違反相關規(guī)定。

另外,《海南經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》對物業(yè)使用人使用車位也有更明確的規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內的停車位(庫),應當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

細化空置車位(庫)的公示制度

針對住宅小區(qū)空置車位(庫)問題,胡留喜律師團隊建議“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當每季度定期(如每季度第一個月)在小區(qū)業(yè)主主要活動場所的顯著位置設置公告欄,在公告欄進行公示物業(yè)管理區(qū)域尚未出售、附贈或者出租的產權車位的數量和具體位置分布圖,并附詳細文字說明。

該律師團隊認為,停車位(庫)的閑置情況隨時會不斷變化,為了使意見稿更具有可執(zhí)行性,方便居民住宅小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人獲知停車位(庫)的情況,避免暗箱操作,增強物業(yè)服務的透明度,保障業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權,促進物業(yè)服務的規(guī)范化。

針對該意見稿第二條內容,胡留喜律師團隊建議將“本市車輛停放服務收費”修改為“本市居民住宅小區(qū)車輛停放服務收費”。

修改建議認為,該意見稿是針對居民住宅小區(qū)車輛停放服務收費而制定的文件,而“本市車輛停放服務收費”不僅包含住宅小區(qū),還包括社會資本全額投資建設的停車設施,寫字樓、商業(yè)娛樂場所(包括商場、娛樂場所、賓館酒店等)配套的停車設施,政府與社會資本合作(PPP)建設的專業(yè)停車設施等?!靶薷暮蟾鼮榭茖W嚴謹,符合本規(guī)范性文件的制定目的?!痹撀蓭焾F隊稱。

“意見稿應當對管理服務費用和車位使用(租賃)費用的概念,進行明確的區(qū)分定義?!毙薷慕ㄗh稱,經查詢意見稿制定依據《海南經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)和規(guī)范文件,未查到“管理服務費用”的詞句,這屬于意見稿創(chuàng)設的概念,為避免執(zhí)行中造成歧義,應當對兩種概念進行定義。

胡留喜團隊解釋稱,通常情況下,對停車位(庫)管理服務一般分為三類:管理服務、保管服務以及管理和保管兼顧服務,不同的服務對應不同的服務范圍,服務收費標準不同,物業(yè)企業(yè)對應的責任風險也不一樣。

“建議增加‘占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停車位(庫),只能收取車位管理服務費,不得收取車位使用(租賃)費用’?!鄙鲜雎蓭焾F隊表示。

因為《民法典》規(guī)定建筑區(qū)劃內的道路、綠地等場所和設施屬于業(yè)主共有。按照物權的處分原則,利用車位的收益應當歸全體業(yè)主所有,故建設單位、物業(yè)服務企業(yè)就失去收取車位使用(租賃)費用的源權利。

建議從新建項目入手,制定示范性文本

建議增加“對取得預售許可的新建住房,住建局聯(lián)合市場監(jiān)管局印發(fā)示范性合同文本,建設單位若與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時,應同時就停車位(庫)出售、租賃價格取得價格主管單位的核準并備案”內容,是胡留喜律師團隊重點提出的修改建議之一。

他們認為,從新建商品房入手,主管部門制定示范性文本,對停車位(庫)出售、租賃價格進行政府核準定價,防患于未然,從而從源頭上規(guī)范車輛停放服務收費行為,解決新建小區(qū)的停車位(庫)出租利益產生的矛盾。

針對意見稿第四條具備議價條件的居民住宅小區(qū)實行市場調節(jié)價,建議“在雙方協(xié)商達成一致意見之前,應執(zhí)行本通知的政府定價”,而不是繼續(xù)執(zhí)行原先收費標準。

他們認為,若本意見稿生效之前收費標準本身過高,矛盾將繼續(xù)存在,各方又無法協(xié)商一致,導致該本規(guī)范性文件成為一紙空文,無法實際執(zhí)行,矛盾將繼續(xù)存在。

針對該意見稿第八條相關內容,該律師團隊建議修改為“將其(建設單位、物業(yè)服務企業(yè))違法信息納入公共信用信息系統(tǒng),依法實施信用懲戒”改為“由住建部門聯(lián)合市場監(jiān)督主管部門將建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的違法行為,納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)失信名單”。

修改建議認為,意見稿中納入公共信用信息系統(tǒng)實施信用懲戒,并未明確規(guī)定在哪一系統(tǒng),如何實施信用懲戒,威懾力不夠。而納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng),公眾可在該系統(tǒng)中查詢到相關信息,也是評判企業(yè)是否誠信經營的重要標準。

“律師不僅僅是參與司法訴訟,還應積極參與社會公共事務,為構筑和諧社會獻計獻策?!焙粝猜蓭焾F隊向記者表示。

上述修改建議,只是胡留喜律師團隊“長文”中的部分內容。7月17日,該修改建議電子版,已發(fā)送至相關職能部門的征求意見電子郵箱。當天,記者也將該情況信息向海口市住建局進行了反饋。正在參加會議的李翊局長對此高度重視,他發(fā)信息回復記者:“認真研究采用”,并對該律師團隊用心提出的建議表示感謝。

登錄后發(fā)布評論

評論

 是否匿名評價

全部評論0

相關文章

??诜績r新規(guī):開發(fā)商不得在備案價之外加價
為進一步加強對海口市新建商品住房銷售價格的備案管理,8月25日,??谑邪l(fā)改委、住建局、市場監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關于進一步加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》(以下簡稱“通知”),即日起實施,有效期兩年,明確初次申報預、現(xiàn)售商品住房銷售價格備案時,申報價格原則上不超過之前一年內同地段、同類型項目網簽價格。
世界人居 0評論2021-08-31
??冢赫型稑藢m椪危?4名評標專家及一批企業(yè)被處理
?從去年3月起至今年2月底,??谑卸嗖块T聯(lián)合對2021年度依法必須招標的房屋建筑、市政工程、水利工程、交通工程、園林工程項目進行抽查整治,重點整治招投標領域存在的規(guī)避招標、圍標串標、弄虛作假騙取中標、評標專家不客觀不公正履職等違法違規(guī)問題。
人居要聞 0評論2022-03-25
人居要聞|??谛^(qū)停車費大漲調查:開發(fā)商后悔漲晚了,職能部門執(zhí)法無據
今年年初以來,??诮鹩驗撑?、紫園等部分小區(qū)業(yè)主通過12345政務服務平臺等渠道不斷投訴物業(yè)公司、開發(fā)商停車位漲價一事,并因地下停車庫設卡、產權車位落鎖一事與物業(yè)公司、開發(fā)商正面交鋒,沖突不斷。
人居要聞 0評論2022-04-18
6人違反規(guī)定購房被通報!三亞市住建局:5年內不得在三亞購房
據三亞發(fā)布5月18日消息,經三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局對房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售、購房人違規(guī)購房及房地產中介機構違規(guī)經紀情況重點檢查,發(fā)現(xiàn)孫岳羊等5名購房者明知不具備海南省房地產市場調控政策要求的購房資格,但存在僥幸心理,仍認購三亞市房產,屬違規(guī)購房。購房者李賢因提供虛假落戶資料被公安機關依法注銷戶籍,并清退回原遷出地。根據規(guī)定,將孫岳羊、李賢因等6人列入三亞市信用不良記錄,5年內不得在三亞市購房,并取消姜晶、李賢的購房資格。?
人居要聞 0評論2022-05-19
  • 回頂部

  • 分享

  • 評價

    0
  • 點贊

    0

咨詢

咨詢

在線客服

工作日:9:00-18:00

電話客服:01086463506

工作日:9:00-18:00

官方交流群:708885475

立即聯(lián)系

您還沒有登錄哦~

登錄

注冊

排行榜