世界人居

中房報記者 陳標(biāo)志 ?？趫蟮?/span>

停車費(fèi)從每月210元直接漲至430元、650元……

今年年初以來,海口金域?yàn)撑?、紫園等部分小區(qū)業(yè)主通過12345政務(wù)服務(wù)平臺等渠道不斷投訴物業(yè)公司、開發(fā)商停車位漲價一事,并因地下停車庫設(shè)卡、產(chǎn)權(quán)車位落鎖一事與物業(yè)公司、開發(fā)商正面交鋒,沖突不斷。

投訴和沖突不斷下,致使住建、市場監(jiān)管及轄區(qū)街道辦等多部門奔走在一個個小區(qū)間,約談開發(fā)商、召集多方開協(xié)調(diào)會,但未能從根本上解決問題。

問題癥結(jié)在于,多個政府職能部門召開多方協(xié)調(diào)會后發(fā)現(xiàn),對于開發(fā)商單方面上漲停車費(fèi)(產(chǎn)權(quán)車位租金)行為找不到具體處罰依據(jù),屬于監(jiān)管空白。職能部門在解決此類問題時左右為難,執(zhí)法監(jiān)管難以成行。

中國房地產(chǎn)報記者在當(dāng)?shù)夭稍L了解到,海口部分小區(qū)停車費(fèi)“集體”漲價背后深層次原因,是開發(fā)商計劃盡快拋售手中自持產(chǎn)權(quán)車位,回籠資金。

河南千業(yè)(?？?律師事務(wù)所副主任、中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員胡留喜認(rèn)為,雖然開發(fā)商漲價行為屬于市場行為,但住宅小區(qū)配套的車位具有特殊性,是住宅小區(qū)附屬設(shè)施,開發(fā)商單方面調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),必須要考慮小區(qū)業(yè)主基本需求。

胡留喜還表示,《海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》雖然對此類問題有相關(guān)規(guī)定,遺憾的是該管理辦法并沒有制定車位調(diào)價原則、程序、監(jiān)管、爭議解決機(jī)制,使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商機(jī)制成為了一紙空文。他建議政府相關(guān)部門完善相關(guān)法規(guī),從根本上解決停車費(fèi)無續(xù)漲價問題。

小區(qū)停車費(fèi)“集體”漲價

“車位(漲價)的事我不談,(物業(yè))服務(wù)的事我給大家做。”3月22日上午,?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)物業(yè)公司經(jīng)理趙先生站在小區(qū)花壇旁,擺了擺手對兩名業(yè)主代表說。

關(guān)于小區(qū)地下車位租金漲價一事,趙先生表示物業(yè)公司很無辜。他告訴記者,今年1月5日在小區(qū)張貼了一紙《關(guān)于調(diào)整車庫產(chǎn)權(quán)車位出租價格通知》,是該小區(qū)開發(fā)商工作人員張貼的。

“我們不讓部分車輛進(jìn)入地下車庫是在維持小區(qū)秩序,不能讓車亂停在別人固定車位上。”趙先生回應(yīng)稱。

按照開發(fā)商張貼的通知,自今年2月1日開始,金域?yàn)撑闲^(qū)車庫產(chǎn)權(quán)車位租金按380元/月/位標(biāo)準(zhǔn)出租。即每個車位停車費(fèi)從原來的210元/月(含50元左右的物業(yè)服務(wù)費(fèi)),漲至如今的430元/月(含50元左右的物業(yè)服務(wù)費(fèi))。

“小區(qū)物業(yè)公司也發(fā)通知,如果在(今年)1月底前不與開發(fā)商重新簽訂漲價合同,將拒絕有關(guān)車輛進(jìn)入地下小區(qū)?！苯鹩?yàn)撑蠘I(yè)主郝先生告訴記者,2月11日,小區(qū)門衛(wèi)拒絕未重新簽署協(xié)議的業(yè)主車輛進(jìn)入地下車庫,“原來租賃車位的幾十戶業(yè)主中,有的被逼無奈重新簽訂了漲價的合同,有的把車輛停在了小區(qū)外面?！?/span>

由于小區(qū)門衛(wèi)不讓車輛進(jìn)入地下車庫,業(yè)主便向海口12345政務(wù)服務(wù)熱線及媒體投訴求助。當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)督執(zhí)法部門派人到現(xiàn)場調(diào)查后,責(zé)令小區(qū)物業(yè)公司限期改正,業(yè)主才得以進(jìn)入地下車庫泊車。

?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)是一個建成達(dá)15年之久的老小區(qū),有住戶760余戶,規(guī)劃車位為600個(地下產(chǎn)權(quán)車位為260余個)。郝先生等業(yè)主告訴記者,小區(qū)平時停車就十分緊張,地下車位一上鎖,業(yè)主停車就更困難了。

金域?yàn)撑贤＼囄粷q價在?？诓⒎莻€例,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w近期披露,紫園、海秀天成以及北大華府C區(qū)、美舍嘉苑、花滿溪、長信上東城、西海岸海長流四期等小區(qū),均被市民在12345政務(wù)服務(wù)平臺多次投訴,問題主要是成倍上漲停車費(fèi),以及存在車位“只售不租”情形。

一觸即發(fā)的“保衛(wèi)戰(zhàn)”

有?？谑忻癜l(fā)現(xiàn)了一個“有趣”現(xiàn)象,停車費(fèi)漲價的小區(qū)集中出現(xiàn)在去年年底及今年年初?！案杏X開發(fā)商一起商量好的,在同一個時間段集體漲價?！苯鹩?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主呂先生對記者表示。

也是在今年1月份,?？谧蠄@小區(qū)A區(qū)、C區(qū)地下車庫所有車位都安裝了地鎖,其他業(yè)主車輛均被禁止進(jìn)入地下車庫泊車。小區(qū)業(yè)主投訴稱,開發(fā)商告知住戶,業(yè)主車輛要想停放地下車庫只有兩個途徑:一是購買產(chǎn)權(quán)車位,每個車位售價18萬元;二是租車位,每個車位為650元/月。

“原來的停車費(fèi)是210元/月,現(xiàn)在租的話要650元/月,租金漲了3倍之多?！弊蠄@C區(qū)住戶馬女士告訴記者,整個紫園C區(qū)有200多戶業(yè)主,地上露天停車位只有70多個,如果地下車庫不讓停車,小區(qū)業(yè)主只能將車輛停放在小區(qū)道路上。

小區(qū)停車費(fèi)“集體”成倍漲價行為引起了小區(qū)業(yè)主極度不滿。圍繞小區(qū)泊車矛盾,業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司展開了激烈的車位價格“保衛(wèi)戰(zhàn)”:紫園C區(qū)地下車庫道閘被拆除,部分地鎖受損;在執(zhí)法部門約談下,金域?yàn)撑闲^(qū)門衛(wèi)才允許業(yè)主在地下車庫泊車。

3月21日上午,在轄區(qū)街道辦召集下,?？谧蠄@小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)委會及部分業(yè)主坐在了一起,面對面協(xié)商產(chǎn)權(quán)車位停車問題。雖然在產(chǎn)權(quán)車位租金問題上協(xié)商無果,但總算將地下車庫地鎖打開。4月12日,金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主再次向記者反映,該小區(qū)地下車庫停車位又被上了地鎖,無法泊車。

受訪小區(qū)業(yè)主認(rèn)為,開發(fā)商擅自漲價嚴(yán)重違背公平交易市場原則,小區(qū)內(nèi)停車設(shè)施存在由開發(fā)商壟斷經(jīng)營情況,如果壟斷產(chǎn)品由開發(fā)商隨意定價,將影響民生;小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)即便是由開發(fā)商持有,也具有為本小區(qū)居民服務(wù)的“準(zhǔn)公共屬性”。

業(yè)主稱,退一步講即便實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,開發(fā)商確有漲價理由,也應(yīng)該在雙方地位對等、充分協(xié)商前提下協(xié)商,開發(fā)商不能憑借其優(yōu)勢地位而單方肆意漲價。在給有關(guān)部門的投訴材料中,金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主還指責(zé)有關(guān)部門監(jiān)管不作為,導(dǎo)致開發(fā)商停車費(fèi)亂漲價,致使市場秩序混亂。

面對業(yè)主質(zhì)疑,開發(fā)商認(rèn)為,起爭議的產(chǎn)權(quán)車位本就歸屬開發(fā)商,開發(fā)商與業(yè)主之間是車位租賃關(guān)系,根據(jù)《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,開發(fā)商自主產(chǎn)權(quán)車位租賃屬于市場行為,租金定價實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

金域?yàn)撑闲^(qū)開發(fā)商——?？诩缹?shí)業(yè)有限公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,他們漲價的依據(jù)是企業(yè)財務(wù)成本核算,一個產(chǎn)權(quán)車位銷售均價為16.5萬元,但成本在10多萬元?！熬褪呛蠡跐q晚了嘛!”對于記者問到“為什么突然要漲價”的問題,該張姓負(fù)責(zé)人稱,“當(dāng)時小區(qū)房價在3000多(元/平方米),現(xiàn)在房價都漲到1萬多(元/平方米),甚至更高,業(yè)主怎么不提呢?”

缺乏監(jiān)管依據(jù),職能部門疲于奔命

開發(fā)商在停車費(fèi)(即產(chǎn)權(quán)車位租金)上為何突然“集體”漲價?

“為什么?？谀敲炊嘈^(qū)停車位漲價,它存在一個共性問題,收回的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠投入的成本,包括銀行利息?！苯鹩?yàn)撑闲^(qū)開發(fā)商張姓負(fù)責(zé)人表示,業(yè)主租賃車位所交的租金幾乎等于銀行存款的活期利息,開發(fā)商投入成本支出就變成了固定期利息,“15萬元車位費(fèi)一次性存銀行3年,你算一下看有多少利息?”

從企業(yè)資金成本及現(xiàn)金流角度,開發(fā)商更愿意售出車位一次性回收投入,這也是這次開發(fā)商“集體”漲產(chǎn)權(quán)車位租金背后的真正原因;部分開發(fā)商還明確告知小區(qū)業(yè)主“車位只售不租”。

由于停車費(fèi)成倍上漲,小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商矛盾激化,?？谑姓?wù)服務(wù)平臺也不斷接到業(yè)主投訴,當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門工作人員只得在一個又一個小區(qū)間約談開發(fā)商,召開協(xié)調(diào)會,最終效果不太理想,問題未能從根本上得到解決。

針對?？谧蠄@小區(qū)業(yè)主反映停車位租金上漲以及部分小區(qū)停車位“只售不租”問題,海口市政府責(zé)成行業(yè)監(jiān)管部門約談開發(fā)商。3月25日下午,?？谑凶〗ň致?lián)合綜合執(zhí)法、市場監(jiān)管、發(fā)改委等多部門約談紫園小區(qū)開發(fā)商及小區(qū)物業(yè)。這次約談,職能部門還專門邀請律師參與。

參與此次約談會的一政府部門負(fù)責(zé)人表示,約談會上,職能部門對于海口紫園小區(qū)停車費(fèi)突然上漲問題均認(rèn)為不合理;但多部門交流意見后發(fā)現(xiàn),對開發(fā)商單方面漲價行為找不到具體處罰依據(jù),屬于監(jiān)管空白。

為此,政府部門在解決此類問題時左右為難,執(zhí)法監(jiān)管乏力且尷尬。

胡留喜認(rèn)為,如果單從《價格法》考量,開發(fā)商作為經(jīng)營者有權(quán)自主制定價格,開發(fā)商漲價行為屬于市場行為,業(yè)主要么選擇購買產(chǎn)權(quán)車位,要么選擇不斷漲價的租賃車位。

是否有相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)對此類漲價行為進(jìn)行約束和監(jiān)管呢?胡留喜認(rèn)為,首先,對于開發(fā)商所持的產(chǎn)權(quán)車位,《海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定,具備議價條件的居民住宅小區(qū)配套的停車設(shè)施實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,開發(fā)商也有自主定價權(quán)。車位產(chǎn)權(quán)人雖為開發(fā)商,但在其自持產(chǎn)權(quán)期間,從嚴(yán)格意義上講也是業(yè)主組成部分,租賃車位調(diào)價,應(yīng)根據(jù)前述管理辦法相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。但遺憾的是,該管理辦法并沒有制定車位調(diào)價原則、程序、監(jiān)管、爭議解決機(jī)制,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商成為一紙空文。

其次,住宅小區(qū)配套的車庫、車位具有特殊性,是住宅小區(qū)附屬設(shè)施,開發(fā)商對住宅小區(qū)車位不能單方面任意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),其調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)行為必須考慮小區(qū)業(yè)主基本需求。

雖然《價格法》《海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定住宅小區(qū)停車位實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,但開發(fā)商作為經(jīng)營者,在與消費(fèi)者交易時應(yīng)遵循《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的“自愿、平等、公平、誠實(shí)信用”原則,不應(yīng)利用其處于市場優(yōu)勢支配地位而隨意調(diào)整車位租賃價格,從而迫使業(yè)主不得不購買其停車位,嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者合法權(quán)益。

同時,《反壟斷法》也明確規(guī)定,禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者濫用市場支配地位的行為,即以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品;開發(fā)商將停車位租賃費(fèi)從210元/月調(diào)高至650元/月,涉嫌濫用市場支配地位銷售商品,根據(jù)《反壟斷法》第四十七條規(guī)定,可由反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得,并處上一年度銷售額1%以上、10%以下罰款。

來自律師的4點(diǎn)建議

胡留喜律師認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)商作為資金密集型企業(yè),其融資難、融資成本高是客觀存在事實(shí)。在該背景之下,車庫車位建好后,開發(fā)商急需收回成本實(shí)現(xiàn)利潤最大化,并利用小區(qū)車輛保有率高、市區(qū)車位數(shù)量“僧多粥少”的現(xiàn)狀,高于市場價銷售車位已成為常態(tài)。

但苦于購房者不愿意高價購買,開發(fā)商只得臨時自持產(chǎn)權(quán)出租車位。鑒于車位自持成本較高,開發(fā)商便利用優(yōu)勢地位與購房者“斗智斗勇”,調(diào)高產(chǎn)權(quán)車位的租賃價格成為開發(fā)商慣用的營銷手段,且屢試不爽,其真實(shí)目的是讓購房人購買其自持產(chǎn)權(quán)車位,而非租賃車位。

為此,胡律師提出4點(diǎn)建議,供職能部門參考——

一、自然資源和規(guī)劃部門在出讓國有土地使用權(quán)時,不僅要限地價限房價,也要同時限車位、車庫價格。開發(fā)商自持車位、車庫產(chǎn)權(quán)的,出租車位的價格應(yīng)向價格主管部門備案,原則上不得高于同地段、類品質(zhì)的小區(qū)出租車位的價格;

二、市場監(jiān)督管理總局及住建部門及時修訂《商品房買賣合同示范文本》,增加關(guān)于車位、車庫售賣價格的條款進(jìn)行明確約定;同時,增加開發(fā)商自持車位、車庫產(chǎn)權(quán)的出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)價規(guī)則,建議根據(jù)CPI增減幅度,對租賃收費(fèi)價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,進(jìn)而保障業(yè)主知情權(quán)、公平交易權(quán),是否購買或租賃車位選擇權(quán),同時也兼顧開放商的建設(shè)車位積極性,并取得合理回報的利益訴求;

三、海南省發(fā)改委、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、海南省交通運(yùn)輸廳對海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法進(jìn)行修訂,完善開發(fā)商出租車位的調(diào)價原則、爭議解決機(jī)制;

四、不動產(chǎn)管理部門及市場監(jiān)管部門對車位出售登記、車位租售價格依法進(jìn)行監(jiān)管,切實(shí)保障買受人或承租人合法權(quán)益。若開發(fā)商不遵守約定,購房人不僅可以向主管部門投訴舉報,也可依法向人民法院提起訴訟保護(hù)自己的合法權(quán)益。

原標(biāo)題：海口小區(qū)停車費(fèi)大漲調(diào)查:開發(fā)商后悔漲晚了,職能部門執(zhí)法無據(jù)