世界人居

唐軍/發(fā)自武漢

4月的武漢花團錦簇,李經理卻無暇欣賞大好景色,每天都不停地聯絡著客戶,為賣房發(fā)愁。

“太難了,每次簽約都要花費很多功夫和精力?！崩罱浝頍o奈地對記者表示。

李經理正負責銷售位于武漢市漢陽區(qū)二環(huán)與三環(huán)線間的國博濱江板塊的樓盤,這幾個樓盤位置好,非常宜居。但自去年以來,項目銷售始終不及預期。迫于市場壓力,國博濱江板塊的招商江山和樾、卓越大江等樓盤不得不降價促銷,寄望吸引更多客戶購房。

“不降價根本賣不動?！崩罱浝肀硎尽?/span>

“賣房難”是橫亙在李經理心中的一塊大石頭,也是目前武漢房地產市場的一個縮影。

4月15日,武漢市住房保障和房屋管理局官網發(fā)布房地產市場運行情況:今年1-3月,武漢市新建商品房網簽銷售34769套,其中,新建商品住房網簽銷售26959套;網簽銷售面積301.25萬平方米,同比減少41.87%。3月,武漢市新建商品住房網簽銷售10368套,網簽銷售面積114.41萬平方米,同比減少46.36%;成交量幾乎腰斬。同日,國家統(tǒng)計局公布2022年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,數據顯示,武漢新房3月價格環(huán)比下降0.4%,2月環(huán)比下降0.5%。

量價齊跌!剔除受疫情影響封城的2020年,對比10年來情況,今年武漢一季度房地產交易量歷史最差。

記者通過武漢市住房保障和房屋管理局官網梳理4月以來新建住房交易情況發(fā)現,截至4月30日,武漢新建住房網簽備案共9685套,平均每天網簽323套;2021年4月武漢新建商品住房網簽21625套,平均每天網簽720套,對比來看,武漢4月新建住房市場交易量同比腰斬,下滑超50%。

房地產界素有“金三銀四”之說,房企每年需依靠春季營銷打好全年開局;今年武漢地產市場“金三銀四”顯然已經失去;疊加部分房企暴雷、項目停工、延期交房以及疫情影響,恐將拖累武漢整體經濟發(fā)展。

“賣房越來越難,市場需求好像突然就斷了?！崩罱浝肀硎?。

降價拋售

4月22日,位于武漢市漢陽區(qū)二環(huán)濱江鸚鵡大道的卓越大江推出特價房源,起步價為16789元/平方米;此前,其銷售價格為2萬元/平方米。

該樓盤自去年開盤以來,為吸引客戶,已多次推出低價房源。

記者調取資料獲悉,2021年12月卓越大江4號樓獲得預售證時,備案均價約22000元/平方米,較2021年8月份拿證的3號樓、6號樓備案價下降2282元/平方米;與項目2021年4月首次開盤時備案價相比,下降了約2673元/平方米,降幅較大。

卓越大江備案價與實際銷售價格一路走低,表現出房企對市場信心的缺失。

同樣位于武漢市漢陽國博濱江板塊的綠城金地鳳起聽瀾則面臨更嚴峻局面,與之相鄰的招商江山和樾、電建地產洺悅江灣紛紛降價,迫使綠城金地·鳳起聽瀾不得不跟進,房價從2.5萬元/平方米下調,有些房源價格甚至下探至2萬元/平方米(含3500元/平方米精裝修)。

由于綠城金地鳳起聽瀾拿地樓面價為15606元/平方米,定位高端,建造成本較高,因此,項目面臨較大虧損壓力。

4月23日,記者來到綠城金地鳳起聽瀾樓盤現場看到,其高層住宅主體已封頂,多棟樓盤已呈現出漂亮的外立面。

該樓盤銷售經理告訴記者:“價格降了后銷售有所起色,但初步預估項目將會虧損,就是賣3 萬元/平方米也回不了本;對于項目遭受虧損的現狀,金地、綠城、平安等幾大股東基本默認,我們計劃盡快建完、出貨、回籠資金,所以現在建設進度很快,幾乎是現房銷售。”

記者調查發(fā)現,武漢樓盤降價拋售行為并非孤案,已在武漢多個區(qū)域蔓延。

在武漢新洲、東西湖、蔡甸等遠城區(qū),隨著銷售去化速度大幅下降,供應量激增,樓盤競爭已進入白熱化,各片區(qū)打折促銷方式層出不窮。

在武漢新洲陽邏板塊盤扎著40個樓盤,競爭激烈,幾乎每個樓盤都使出渾身解數搞促銷,由于折扣不斷,整體片區(qū)價格在5000元-8000元/平方米間,大多數樓盤同比2020年、2021年價格均有降低。以該片區(qū)標桿項目武漢萬達文旅城為例,其高層備案價約9300元/平方米,去年首開時銷售價格與備案價相差不大;今年年初,其折后價格已低至6000元/平方米;金科桃湖美鎮(zhèn)特價房4700元/平方米起,甚至一度傳出售價低至3999/平方米,低得令人不可思議。

目前,武漢三鎮(zhèn)各大地產板塊分化日益加劇,除了武昌濱江、漢口二七濱江板塊、武漢主城內環(huán)核心及光谷有些項目仍保持較強吸引力外,其他區(qū)域多個板塊都在進行著深度調整,市場信心受到挫傷。

市場信心一旦受挫預期很難扭轉,目前武漢房地產市場正處于一片焦慮之中,武漢多位房企負責人都在期盼著政府能及時調整政策,拯救行業(yè)危局。

新世界中國地產(武漢)公司負責人告訴記者:“目前,改善型客戶信心受到嚴重影響,需求心態(tài)游離;剛需客戶有需求,但購買力有限。雖然公司自身現金流相對充裕,堅持傳遞正面價值,可以用時間換空間,但從整個行業(yè)發(fā)展考量,還是希望盡快出臺一些針對性政策,以挽回市場信心。”

供需問題凸顯

“目前,這輪房地產行業(yè)的劇烈震蕩,其表現與以往的波動有所不同,行業(yè)多層面的問題已滲透到了整個產業(yè)鏈。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政接受記者采訪時說:“梳理目前行業(yè)的問題,在幾個層面都有體現,首先,房企風險出清,暴雷不斷,行業(yè)投資信心低迷;其次,各城市項目停工的問題樓盤增多,消費信心低迷;三是,局部市場供需失衡,供過于求,價格戰(zhàn)都無起色?！?/span>

李經理與記者交流時也表示:“從與客戶溝通的情況看,目前行業(yè)有一些阻礙,改善型客戶購買二套房,首付要交全房款的5成或7成,很多改善型家庭難以支付?！?/span>

在綠城金地鳳起聽瀾,汪先生告訴記者:“前年家里有了二寶,需要父母過來幫助帶孩子,小戶型房子一家三代6口人不夠住,如果買180平方米大戶型,首付要7成,半年內籌到幾百萬元非常難?！?/span>

汪先生吐槽說,現在希望大家生二孩、鼓勵三孩,但相關的房地產政策很不合時宜。

綠城金地鳳起聽瀾銷售經理告訴記者:“綠城金地鳳起聽瀾項目定位為高端改善盤,大戶型多一些,賣的沒有小戶型快;二套房首付高,是一個主因?！?/span>

剛需買不起、改善者購房門檻高,把很多對住房有迫切需求的家庭阻擋在外。

面對急劇下滑的市場,眾多房企與業(yè)界人士分外焦急,因為從供給需求兩側來看,亟須對有些政策做相應調整,才能應對。

華中師范大學經濟與工商管理學院教授、博士生導師、城市經濟系主任陳立中告訴記者:“目前改善型購房需求正在擴大,且多具有‘賣舊買新、賣小買大’特征,這是住房梯次消費規(guī)律的市場表現。對一般家庭而言,在沒有信貸支持的情況下,通常只能選擇‘先賣再買’,但賣買之間會有一個居住斷檔期,因此,設定持平或稍高于首次購買的首付和貸款利率是可行的?！?/span>

陳立中建議,在國家鼓勵生育二孩、三孩背景下,為適應家庭人口規(guī)模擴大需要,建議適當提高非普通商品住房面積標準,比如160平方米或者套內面積144平方米。原因是近年來市場銷售的多為高層住宅、超高層住宅,本身套內面積小,客觀上也需要調高非普通住宅面積標準。

相關政策正在擬定中

實際上,武漢市政府與主管部門對行業(yè)現狀與風險已有所察覺。

針對分化加劇、不斷下滑的市場,武漢市住房保障和房屋管理局此前確定今年的工作重點是,圍繞“穩(wěn)投資 去庫存 保目標 控風險”等方面,積極穩(wěn)妥地推進房地產長效機制建設,加強預期引導,因區(qū)精準施策,探索房地產新的發(fā)展模式;托底房地產開發(fā)投資,推動穩(wěn)定宏觀經濟大盤,堅決防范化解市場風險,促進房地產良性循環(huán)、健康發(fā)展。

同時提出,重點圍繞調整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度、實施土地精準投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面做好政策儲備;加強市場預警預報;完善房、地價格聯動機制;加強與住建部、統(tǒng)計部門溝通協(xié)調,積極尋求政策指導;強化市場監(jiān)管“控風險”,進一步細化完善“一區(qū)一策”“一樓一策”方案等舉措。

記者獲悉,武漢還會在積極穩(wěn)妥地推進房地產長效機制建設方面有具體安排和動作。武漢在《武漢市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確提出,促進住房市場調控由直接干預、主體和手段單一的行政調控,向參數調節(jié)、主體和手段多元的間接調控為主轉變。

這也預示著,武漢市將根據行業(yè)與市場需要,擇機推出調控政策。

3月份,記者從一位接近武漢市委高層的人士處獲悉,武漢已在醞釀擬定房地產相關調控政策,由于涉及多個部門,制定出臺還需一些時日。

但是,很多業(yè)界專家擔心,迅速惡化中的市場對城市投資與經濟的沖擊會立刻接踵而至。

按照房地產市場的傳導機制,在市場銷售端下滑后,對城市投資及土地市場傳導需要6個月時滯期;如果武漢市場下滑起始時間從今年1月起算,武漢市年中的第二次土地拍賣將面臨嚴峻考驗。

“目前,武漢土地市場對房企吸引力已遠不及杭州、成都?！币晃徊辉妇呙牡禺a資深人士向記者表示,“從武漢市房地產業(yè)發(fā)展特點看,主要依賴高流速和高規(guī)模,其單位土地面積利潤率并不高。很多房企進駐武漢開發(fā)投資主要是為了銷售量與業(yè)績;武漢一旦失去流速優(yōu)勢,銷售量與利潤率兩者均無,房企在武漢將失去拿地信心。”

從武漢前兩次集中供拍地表現看,一些問題已有暴露,在去年年終的土地拍賣中,最大的一宗地塊“漢江灣”流拍;今年首次土地拍賣僅推出10宗地塊,顯示出了對土地市場信心不足。

一位對土地拍賣內幕知情的人士告訴記者:“由于房企對市場不看好,認為有些地塊起始價偏高,參與意愿不高?！?/span>

李國政認為,從《武漢市住房“十四五”發(fā)展規(guī)劃》看,5年新建住房供應實現1.2億平方米,房地產投資要達到1.43萬億元,占到全市固定資產投資的1/3,肩負著城市經濟發(fā)動機的作用。因此,武漢市政府還會積極作為,否則很難托底經濟大盤。

陳立中強調:“出臺調控政策、提振消費信心必要且關鍵,不僅是武漢,相信接下來強二線與一線城市跟進的概率都較大?！?/span>

陳立中分析認為:“本輪房地產市場表現具有供需‘雙冷’特征,出臺相應救市政策,從需求端破局較為合理。從供給端來看,房地產開發(fā)資金來源中,一半左右來自銷售回款,防范房地產市場信用風險不能僅靠央行指導下的銀行貸款續(xù)命,經營壓力的緩解才是還債和信用的來源。不過,受新冠疫情持續(xù)影響,疊加不穩(wěn)定國際局勢,消費者信心回暖需要一個相對漫長過程,市場需要耐心,不論是需求側還是供給側?！?/span>

發(fā)稿前,記者致電武漢市住房保障和房屋管理局一位負責人了解武漢市有關地產方面的政策調整,該負責人告訴記者:“相關政策已在擬定,將擇機推出,請耐心等待”。