地產(chǎn)要聞丨央行銀保監(jiān)會:不盲目抽貸斷貸壓貸,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

2022-04-21閱讀:1998發(fā)布:人居要聞來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

房地產(chǎn)紓困政策正以更大力度落地。

先是4月15日央行宣布于4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點,共計釋放長期資金約5300億元。這次降準,被業(yè)內(nèi)認為是住房金融回暖的表現(xiàn)。

但僅靠投入市場流動性顯然還不夠。當下,對房地產(chǎn)市場缺乏信心的不止是購房者,還有金融機構(gòu)。

3日后,4月18日,央行、外匯局聯(lián)合出臺《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》。其中提到,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,更好滿足購房者合理住房需求,促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

通知還要求,金融機構(gòu)區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險,加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,不搞“一刀切”,保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務,穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務,加大并購債券融資支持力度,積極提供兼并收購財務顧問服務。

第二日,即4月19日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會,要求抓好近期各項金融政策的落地工作,加大疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融支持。央行上??偛考跋嚓P分支機構(gòu),18家全國性商業(yè)銀行、5家全國性金融資產(chǎn)管理公司的主要負責同志參加了會議。

此次會議上,央行再度強調(diào),金融機構(gòu)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策落實好差別化住房信貸政策,更好滿足購房者合理住房需求。要及時優(yōu)化信貸政策,靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度,區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

“這次座談會是在疫情對經(jīng)濟沖擊超出預期,以及房地產(chǎn)債務風險處置急需加速推進兩個背景下召開的?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示,一方面,央行在受疫情影響的個人按揭貸償還上作出部署,2020年疫情暴發(fā)后,很多城市也推出了這種政策,規(guī)定一段時間內(nèi)推遲還貸不算違約,不計入個人征信記錄;另一方面,優(yōu)化住房信貸政策,部分區(qū)域可根據(jù)疫情影響和房地產(chǎn)下滑程度,動態(tài)調(diào)整差別化住房信貸政策,包括調(diào)整首付比例等。

在李宇嘉看來,此次央行強調(diào)執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度,目的是為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。對于房地產(chǎn)風險處置,央行要求區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險,即把大風險拆分成小塊風險處置,也就是從項目盤活作為切入點,這樣有利于加速房地產(chǎn)風險處置進度,快速理清房地產(chǎn)整體風險。

此次央行還要求,要按照市場化、法治化原則,做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。

今年一季度,至少16家房企以發(fā)行公司債及申請金融機構(gòu)貸款等形式獲得并購融資,融資主力亦逐漸由央企、國企擴大至優(yōu)質(zhì)民營房企,包括碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股、新希望地產(chǎn)4家民營房企已合計獲得并購類貸款逾700億元。

但更多民營房企融資依然艱難,它們面臨的更大壓力還有來自到期債務與融資發(fā)債造成的剪刀差缺口。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年房企到期債券總額約為9603億元,其中3-4月連續(xù)兩個月到期債務規(guī)模均超過千億元,這兩月無疑對房企資金流動性構(gòu)成一定威脅,將增大對房企融資能力考驗。整個2022年房企美元債本金存量金額約2043.23億美元。

但從2020年末開始,在“三道紅線”與貸款集中度約束下,房企自身融資渠道呈現(xiàn)收緊態(tài)勢。

今年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%,這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大降幅,比2020年一季度還低。其中,國內(nèi)貸款同比下降23.5%;定金及預收款同比下降31%;個人按揭貸款同比下降18.8%;自籌資金同比下降4.8%。這也從側(cè)面反映出,當前,銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)投放積極性仍然謹慎,放貸風險偏好降到低點。

“內(nèi)地金融監(jiān)管機構(gòu)應放寬對房地產(chǎn)開發(fā)商債務限制,以協(xié)助度過新一波疫情沖擊?!比嗣胥y行調(diào)查統(tǒng)計司前司長盛松成近日在接受采訪時表示。

他指出,疫情可能嚴重打擊房屋銷售并阻礙市場復蘇,各級政府應對開發(fā)商流動性危機導致的惡性循環(huán)保持高度警惕,認為考慮到目前的市場情況去杠桿應可適當放慢,監(jiān)管機構(gòu)亦應允許銀行繼續(xù)向違反“三條紅線”債務指標的開發(fā)商提供貸款。

他還呼吁,應允許銀行有更多時間來遵守限制房地產(chǎn)貸款的規(guī)定,同時地方政府亦需繼續(xù)放寬購房限制以刺激需求。

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