世界人居

劉偉/發(fā)自北京

世茂集團正在抓緊解決當務之急的流動性問題。

在合計約59.94億元的信托計劃首個到期日將近之際,2月16日下午,世茂集團董事會副主席及總裁許世壇、執(zhí)行董事呂翼與該信托產(chǎn)品個人投資者進行線上溝通,希望對債務進行展期。不過結(jié)果如何,還有待投資人投票決定。

2月17日,記者向世茂集團咨詢投票結(jié)果,得到回應稱,兌付方案結(jié)果尚未出爐,以公告為準。

債務展期之外,此前,著名的上海佘山深坑酒店“現(xiàn)身”中介朋友圈,讓本就在處置資產(chǎn)的世茂更加受到關(guān)注。

2021年年底以來,有關(guān)世茂集團對外拋售資產(chǎn)的消息不絕于耳,不過其中多數(shù)未能得到官方證實。

此前,市場上流傳的一份項目推介清單顯示,世茂集團旗下全國共計35個重點項目(包括酒店、商業(yè)、文旅、住宅等)對外進行出售,合計報價超過700億元。不過,這則消息未得到世茂官方證實。

值得注意的是,目前已知世茂對外出售資產(chǎn)的接手者均為國資背景。一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者,“當前,地產(chǎn)環(huán)境吃緊,開發(fā)商不得不賣,又不好賣,還賣不出價格,文旅、酒店和商業(yè)等類型的資產(chǎn)不太可能讓地產(chǎn)商去接盤。這些只能變?yōu)閲谢蚧鸹蚱渌惖馁Y產(chǎn),通過運營來推出或沉淀?！?/span>

尋求信托債務展期

據(jù)了解,上述信托產(chǎn)品全名為“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立于2020年7月17日,規(guī)模共87億元,信托期限不超過36個月,分為ABCDE類產(chǎn)品。

其資金是用于受讓福建世茂瑞盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的對深圳世茂新里程實業(yè)有限公司的借款債權(quán),最終用于支持深圳龍崗深港國際中心綜合體項目項下地塊10二期公寓項目、地塊1一期商辦項目的開發(fā)建設。

截至2022年2月15日,該信托計劃余額59.94億元,2022年2月17日到期12.94億元,2022年4月至8月陸續(xù)到期約47億元。

在初步展期方案中,世茂方面提出,2022年全年歸還貸款本金的25%,此后兩年分別歸還本金的35%和40%。管理層表示,目前方案是保底方案,也會根據(jù)項目后續(xù)回款情況進行修改。

當日,世茂方面首次披露,該信托計劃涉及的項目深圳龍崗深港國際中心,擬引入國資戰(zhàn)投,正與深業(yè)、深投控、中建投和AMC等洽談。其還表示,深圳市政府很重視,市區(qū)兩級都是親自參與,正在跟多家國企進行大量的調(diào)研探討及積極洽談各種可行方案。

不過,有投資人在線上平臺上表示無法同意上述方案,他們認為對債務進行展期,不計罰息,而且不增加任何增信措施。

此外,會上,還有投資者質(zhì)疑世茂集團的償債順序,認為區(qū)別對待不同的投資人,呂翼表示,還款方案是依據(jù)融資對應的資產(chǎn)情況制定的。該項目的累計支出已達到328.4億元,截至目前項目的銷售回款僅有80.7億元。

就在雙方溝通債務展期進入關(guān)鍵階段時,又有消息稱,世茂深圳龍崗項目二期178套商務公寓遭司法查封。深圳房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)備案信息顯示,該項目于2021年11月26日獲批預售,總計186套,截至目前只有8套網(wǎng)簽。

集中“甩賣”資產(chǎn)自救

2月16日的溝通會上,許世壇還向投資者表示,公司正和一些國企、央企在探討、推進合作的方案,在廣州和上海實現(xiàn)了和一些國企的合作。

此前,2月13日,著名的上海佘山深坑酒店“現(xiàn)身”中介朋友圈,這是世茂對外進行項目合作的最新消息。不過,官方很快對消息進行證偽。

2月14日,針對多個中介在朋友圈中轉(zhuǎn)發(fā)“上海佘山世茂深坑酒店現(xiàn)報價22.5億元對外出售”一事。世茂集團方面表示:世茂集團會進一步平衡資產(chǎn)持有量,部分持有資產(chǎn)有處置計劃,但網(wǎng)傳世茂集團委托中介銷售上海世茂深坑酒店以及掛牌售價22.5億元的信息不實。

上海一家中介機構(gòu)負責人告訴記者,“這個時期開發(fā)商賣資產(chǎn)自救可以理解,不過像世茂這種大額的固定資產(chǎn),一般不需要中介的渠道,而且由于標的影響力比較大,也不需要公開拍賣,買家基本都是圈內(nèi)人。”

2021年底以來,世茂集團已集中拋售多個高價值項目。其中包括,2021年12月17日,世茂集團宣布出售香港維港匯項目22.5%的股權(quán)和對應的銷售貸款,作價20.86億港元。

2022年1月21日,世茂集團又以人民幣10.6億元出售上海市黃浦路一地塊,使用權(quán)面積為4988.5平方米;1月24日,世茂再次發(fā)布公告,出售其擁有的廣州亞運城26.67%的股權(quán),作價人民幣18.445億元(可予調(diào)整)。

2022年1月底,一份世茂集團資產(chǎn)包待售的資料在業(yè)界流傳,分布于北京、上海、杭州、南京、福州、武漢等17個區(qū)域,項目總報價約741億元,而剔除抵押融資和項目貸款余額531億元,世茂集團可回款約210億元。

對于世茂集團近期頻繁出售的行為,IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為,除地產(chǎn)項目外,像文旅、酒店這類“難盤活、周期長”的項目,不能算作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),一則流動性太差,二則創(chuàng)造現(xiàn)金流能力太差。不過在近期銷售端遇阻的情況下,“遇險”房企好像也沒什么更好的辦法補充現(xiàn)金流。

此前,世茂集團發(fā)布的未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)顯示,與今年年初多數(shù)房企的銷售數(shù)據(jù)下行表現(xiàn)一致,1月,公司實現(xiàn)銷售額75.1億元,同比下降62.49%。

背后債務壓力顯現(xiàn)

如果從“三道紅線”的指標來看,世茂集團無疑是一家優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)。截至2021年6月,世茂集團的凈負債率達到50.90%、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率達到68%、現(xiàn)金短債比達到1.19,未踩三道紅線。

除三道紅線均未踩外,世茂系的另一個特征是融資成本相對比較低,2019年以來其綜合融資成本僅5.60%。

不過,近年來,世茂集團巨大的債務壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。

2021年上半年報顯示,截至報告期內(nèi),集團有息債務規(guī)模達到1645億元,其中長期借款1200.71億元,以銀行借款和債券為主;短期借款444.43億元,其中非流動借款的即期部分342.75億元。另有應付貿(mào)易賬款及其他應付款1082.7億元,其中3個月內(nèi)需支付供應商和承建商869.78億元。

不僅如此,美銀證券認為,世茂的表外債和信托負債可能更為龐大。瑞銀的報告估算,世茂集團的表外負債約為1200億元。

根據(jù)前述項目推介表,世茂集團還有多個項目待售,合計報價超700億元。其中有占據(jù)不少比例的高星級酒店。根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,國內(nèi)2014年后開始掀起高星酒店出售潮,而大量高星酒店尋求出售的主要原因,也顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿困境,即地產(chǎn)商正在通過出售酒店資產(chǎn)來緩解杠桿壓力。

上海市光明律師事務所付永生律師告訴記者,在住宅限購的大背景下,地產(chǎn)銷售渠道無法為開發(fā)商快速回籠資金。由于商業(yè)、酒店等資產(chǎn)的投資回報率較低,投資者寧愿把資金投入到股市基金金融市場。這樣一來,即使商業(yè)、酒店項目打折出售,也難以徹底幫助房企完全“出險”。

世茂集團公布的資料顯示,該公司至少擁有30座超200米的地標建筑。地標建筑是把雙刃劍,提高世茂集團影響力的同時,在財務層面展現(xiàn)的則是掣肘。

在2020年世茂股份中期業(yè)績投資者溝通會上,世茂股份母公司世茂集團總裁許世壇表示,盡管公司擁有貨值2000億元,但貨值多集中在幾個大型綜合體,導致公司整體的周轉(zhuǎn)速度不夠。會上,許世壇還表示將加快該類項目的周轉(zhuǎn)。

拋售資產(chǎn)之外,世茂于近日也迎來好消息。2月10日,據(jù)媒體報道,世茂集團已獲貸款行批準,將13.5億美元銀團貸款中本周三應付的2.02億美元分期付款,推遲至4月底償付。據(jù)悉,這筆總規(guī)模13.5億美元銀團貸款于2019年8月9日簽署協(xié)議,為期4年,2022年8月9日還需支付2.7億美元,其余部分將在明年分兩期支付。