世界人居

中房報記者 苗野 北京報道

偉星置業(yè)走進了全國房企拿地排行榜。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，偉星置業(yè)以224.8億元位居2022年上半年新增貨值排行榜第15名，以99.3億元新增土地價值排名第18位。

說起“偉星”，很多人并不陌生。母公司偉星集團靠紐扣起家，“三間古廟、七個工人、九臺機器”的艱苦創(chuàng)業(yè)故事在浙江臺州臨海一帶廣為流傳，后來的偉星水管也是家喻戶曉。

但在地產(chǎn)圈，偉星置業(yè)并沒有多大名氣。

7月18日，安徽偉星置業(yè)新增對外投資，注冊資本5000萬元成立南京偉星置業(yè)有限公司，系南京軟件谷G43地塊開發(fā)公司。6天前，安徽偉星置業(yè)以起始價21.2億元競得南京市雨花臺區(qū)軟件谷中心地塊，占地面積28246.32平方米，樓面地價每平方米21444元。

這是時隔兩年，偉星置業(yè)在南京落下第二子；在安徽，偉星置業(yè)拿地勢頭也不減。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年偉星置業(yè)在安徽拿地金額達66.56億元，拿地面積超過45萬平方米，相較去年同期上漲46%。

“我們不會因為市場形勢很好，就去盲目擴張，也不會因為市場形勢不好，就輕易退縮?！边@是偉星內(nèi)部共同的認知，既不通過杠桿拿地做開發(fā)，也不通過杠桿進行項目周轉(zhuǎn)。

相比民營房企幾乎集體從拿地名單上消失，偉星置業(yè)算是出了些小風頭，背靠偉星股份和偉星新材兩大上市公司，它在土地市場上的活躍引發(fā)了市場對其資金持續(xù)性的關(guān)注。

“偉星不接受采訪?！碑斨袊康禺a(chǎn)報記者向偉星置業(yè)提出采訪需求了解公司相關(guān)發(fā)展時，被婉拒。

66億元砸向安徽

2022年上半年，偉星置業(yè)成了安徽土地拍賣市場上?？?。

6月28日，合肥高新區(qū)GX202209號地塊被偉星置業(yè)以總價約9億元、樓面價每平方米9813元，溢價率14.6%競得，這是偉星置業(yè)首次進入合肥高新區(qū)，或?qū)⒊蔀槠湓诤戏实牡?5個樓盤。

在合肥二輪土地拍賣中，占地83畝的GX202209號商住混合用地成為當天熱點地塊，最終成交于“競品質(zhì)”階段，偉星置業(yè)鏖戰(zhàn)龍湖、華地、新華、徽創(chuàng)、邦泰等房企最終勝出。該地塊要求商住比例3:7，容積率2.4，且需配建一所幼兒園和15%保障性租賃住房，住宅毛坯限價為每平方米24806元。

“安徽是偉星置業(yè)主戰(zhàn)場，是必爭之地。合肥高新區(qū)這塊地的未來房價將突破3萬元/平方米，緩解高新區(qū)房荒壓力的同時也是對偉星置業(yè)利潤率的挑戰(zhàn)。”安徽某房地產(chǎn)內(nèi)部人士說，偉星置業(yè)自進入合肥后，發(fā)展非常迅速，瘋狂砸錢拿地，傳聞其未來將總部從蕪湖搬到合肥。

6月24日，合肥肥東縣FD202206號地塊也被偉星置業(yè)以總價8.327億元攬入懷中，單價每畝800萬元，居住樓面價每平方米為5454元。7月22日，該地塊規(guī)劃出爐，項目擬新建22棟住宅，共約1660戶。

6月15日，偉星置業(yè)以7.1億元競得蕪湖城東2217號地塊，樓面地價每平方米7437元。

更早之前的合肥首輪集中供地，偉星置業(yè)以每畝1140萬元競得瑤海區(qū)YH202202號地塊，總價11.8億元，溢價率10.68%。

安徽蕪湖和臺州臨海是偉星置業(yè)兩個主戰(zhàn)場，尤其是蕪湖，由于偉星置業(yè)項目太多，而被戲稱為“偉星市”；也曾創(chuàng)下53天27億元勐奪蕪湖3宗地的紀錄。

“偉星拿地擅長大幅跳價，拿地預(yù)算相對較高，但部分意向地塊溢價率都很高，此前在臨海拿地最高溢價率超過80%，飆高的土地溢價率背后是偉星的規(guī)?？释允袌錾系耐恋爻山粌r代入測算很可能就是虧損結(jié)果?！鼻笆霭不漳撤康禺a(chǎn)內(nèi)部人士表示。

錢從哪里來？

除了在安徽幾乎每場土地拍賣都可見偉星置業(yè)身影外，它也將目光瞄向了頭部城市。

2022年年初，以總價21.76億元、溢價率14.77%摘得寧波鄞州區(qū)YZ08-02-a8地塊，這是偉星置業(yè)首進寧波。

同樣在杭州，去年12月21日，當偉星置業(yè)以46.75億元競得申花08號地塊時，多名代表在休息區(qū)振臂高唿：“圓滿了！圓滿了！”因為這是當天所有地塊中，偉星置業(yè)最想拿的。

杭州人都知道文三路上有一座偉星大廈，但在杭州地產(chǎn)圈偉星置業(yè)還是一個“新面孔”，盡管頻繁現(xiàn)身杭州土地市場，多年都未曾拿到地；在今年杭州的集中供地中，偉星置業(yè)也報名了4宗地塊，最終都失之交臂。

對此，偉星置業(yè)認為，能拿到地最好，拿不到就再看下次機會。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，偉星置業(yè)在安徽銷售額為92.32億元，僅次于碧桂園的95.48億元，這一數(shù)據(jù)遠超龍湖、招商蛇口等規(guī)模房企。拿出該銷售額的2/3砸向土地市場，業(yè)內(nèi)慨嘆其“跑馬圈地的野心不亞于頭部房企”。

在市場人士看來，同屬于偉星集團的偉星新材和偉星股份兩大“金主”或許是偉星置業(yè)敢于逆勢擴張的仰仗。

7月12日，偉星新材公告稱公司股東偉星集團、臨海彗星分別質(zhì)押其2905萬股、1850萬股，質(zhì)權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行臨海支行。對于資金用途，雙方表示用于“經(jīng)營”。截至公告日，偉星集團已累計質(zhì)押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計質(zhì)押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

企查查信息顯示，偉星集團質(zhì)押偉星新材股權(quán)數(shù)十次，且不乏解押再質(zhì)押，質(zhì)押用途均描述為經(jīng)營或貸款。

不止偉星新材，截至2021年底，偉星集團也質(zhì)押了偉星股份1.28億股，占公司總股本的16.5%，用途為“融資”。

也引發(fā)媒體“兩家上市公司成為偉星集團‘取款機’”的質(zhì)疑。

公開資料顯示，去年底，偉星置業(yè)將合肥國偉置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予浙商銀行合肥分行；9月還將合肥偉星星資置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣發(fā)銀行合肥分行。

某券商分析師認為，股權(quán)質(zhì)押是常見的融資方式，短期質(zhì)押可以增強公司資金流動性，長期質(zhì)押說明企業(yè)存在債務(wù)問題，質(zhì)押比例越高面臨困境越大，未及時補倉會發(fā)生強制平倉風險。此前，佳源國際就疑似質(zhì)押股份融資被強制平倉。

“房地產(chǎn)企業(yè)一度是被股東質(zhì)押股權(quán)進行融資的主要標的，但股價下跌導致的追加質(zhì)押，以及屢屢出現(xiàn)的股權(quán)遭凍結(jié)案例值得引起對上市公司控制權(quán)風險的重視?！蹦撤科髢?nèi)部人士表示，最新的如融創(chuàng)正在協(xié)商質(zhì)押增信標的公司股權(quán)被凍結(jié)的解決方案，中南建設(shè)大股東所持股份質(zhì)押率已經(jīng)增至81%，也有風險。

偉星置業(yè)活躍也引發(fā)了監(jiān)管的關(guān)注。6月21日，偉星置業(yè)全資子公司合肥星煌置業(yè)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進行建設(shè)案，被肥西縣城市管理行政執(zhí)法局處以153398.42元罰款。

除這一紙行政處罰外，此前兩個月偉星置業(yè)4次被列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行法院為安徽蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院。6月2日，偉星置業(yè)接連兩次被列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標的分別為32.67萬元、32.41萬元。5月17日、18日，偉星置業(yè)也分別被列為“被執(zhí)行人”，執(zhí)行標的分別為16430元和7000元。

盡管房企拿地熱情被抑制，但各家房企投資條線壓力尤在，在融資受限和拿地訴求雙重作用下，房企也只能承擔風險尋找機會。

原標題：新增100億元土地 安徽偉星置業(yè)底氣解密