弘陽地產(chǎn):高管出走與千億夢魘“當打之年”
2022-07-08閱讀:2376發(fā)布:人居要聞來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)作者:吳若凡 中房報記者 樊永鋒
吳若凡 中房報記者 樊永鋒 上海報道
6月30日晚間,弘陽地產(chǎn)集團有限公司(1996.HK,以下簡稱“弘陽地產(chǎn)”)發(fā)布公告,袁春先生由于個人原因,辭任執(zhí)行董事、行政總裁、董事會薪酬委員會成員職務,行政總裁之位由董事長曾煥沙兼任。
同時,弘陽地產(chǎn)內部同步發(fā)布了一則公告,由分管運營、工程、客服、招采四條職能條線的陳彬出任弘陽地產(chǎn)常務副總裁一職,協(xié)助董事長做好集團管理工作。
今年48歲的袁春,正處于“當打之年”的離開在當下并非罕見。
據(jù)記者盤點,前有高管成員張良、蔣達強、何捷先后離開弘陽地產(chǎn),后有陽光城朱榮斌、三盛控股馮勁義、大發(fā)地產(chǎn)廖魯江等“董事長級”人物離開原東家,明星經(jīng)理人在這一波房地產(chǎn)調控中,前路未卜。
實際上,職業(yè)經(jīng)理人的處境是房企境遇和行業(yè)趨勢的一種折射。
以此次袁春離開弘陽地產(chǎn)為例,與此事同步進行的是弘陽地產(chǎn)徹底搬離上海、退守南京。據(jù)接近弘陽地產(chǎn)的知情人士透露,弘陽地產(chǎn)上海總部已經(jīng)完成退租,員工和物資正陸續(xù)搬遷。
除了弘陽地產(chǎn),短短一年多時間在曾被稱為“房企中心”的上海虹橋,已有祥生集團、綠都地產(chǎn)、恒泰集團、三巽控股、錦藝集團、藍光發(fā)展、奧山控股等房企傳出撤離的消息。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計,僅2022年上半年,已有約10家房企陸續(xù)將總部遷出上海,在以往將總部搬遷至上海的房企中,占比已達25%,遷出的速度遠遠超出了當時遷入的速度。
一定程度上,房企和明星經(jīng)理人的撤退,也是行業(yè)興衰的一個縮影。2021年下半年房地產(chǎn)調控政策持續(xù)收緊、房企處境急轉直下。2022年的房企“路在何方”還有待每一個市場參與者的探索。
高管出走與千億夢魘
“千億”曾是中小型區(qū)域房企規(guī)?;臉酥?,為了實現(xiàn)這一目標不少企業(yè)曾高薪聘請明星經(jīng)理人“開疆擴土”,這一度成為房地產(chǎn)行業(yè)白銀時代的“特色”,弘陽地產(chǎn)就是其中的代表性企業(yè)之一。
2018年,弘陽地產(chǎn)開啟“南京、上海”雙總部布局,同年成功敲響港交所的上市鑼聲,與此同時弘陽地產(chǎn)掌舵人曾煥沙花重金請來一眾明星經(jīng)理人,如人力界名聲遠揚的張良、金融資源雄厚的蔣達強等。
“高管天團”不負眾望,2018年弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額473.4億元,同比增長84.2%。2020年公司更實現(xiàn)了業(yè)績大跨越,銷售額一度貼近千億元;隨后多年弘陽地產(chǎn)一路高歌猛進,全國拓展并搭建“住宅和商業(yè)雙輪模式”。
但2021年后,弘陽地產(chǎn)的擴張之路出現(xiàn)疲態(tài),全年銷售額停留在“800億元”,今年1至5月公司合約銷售金額155.2億元,同比下降了60.8%。
伴隨“千億計劃擱淺”,弘陽地產(chǎn)自2021年底開始戰(zhàn)略收縮,區(qū)域架構由原來的10個區(qū)域公司合并為7個區(qū)域公司。
與之相應的人員裁撤成為必然選擇,弘陽地產(chǎn)“9人核心高管”悉數(shù)離職,一些部門級管理層也陸續(xù)離開,據(jù)記者獲悉,弘陽地產(chǎn)前資金管理中心總經(jīng)理韓存磊、前副總裁李亮等管理人員先后離職,且?guī)恿司植咳藛T動蕩。
擴張失速與問題暴露
從招兵買馬快速沖刺,到步伐放緩、人員崩離、退回南京,是什么讓弘陽地產(chǎn)搬離虹橋?
接近弘陽地產(chǎn)的內部人士告訴記者:“高杠桿、資金管控偏弱、營銷效率欠佳是(弘陽地產(chǎn)陷入前述境地)的核心原因?!?/p>
據(jù)其透露,弘陽地產(chǎn)資金和投資團隊做的“投資測算模型”中,要求40%的投資獲取的土地只做前端融資,不做置換,40%只做開發(fā)貸,降低資金成本,剩下一部分做前后銜接(視情況也存在各占三分之一的情況)。
但在實際執(zhí)行中,各區(qū)域公司為了沖規(guī)模高速擴張,在具體執(zhí)行中把杠桿用到了極致,“尤其在2019年有些區(qū)域公司將原本只能拿2塊地的資金,加杠桿做以便能拿到4塊地,打破了公司拿地模型規(guī)定的前融、開發(fā)貸和自有資金控制比例?!?/p>
2020年以后,弘陽地產(chǎn)高周轉策略所引發(fā)的消極影響逐漸顯現(xiàn),公司利潤率和現(xiàn)金流出現(xiàn)下滑。
財報數(shù)據(jù)顯示,2019年至2021年,弘陽地產(chǎn)的毛利率分別為25.1%、22.4%和19.1%,凈利率為10.8%、9.2%和7%。
前端融資的好處顯而易見,可以大幅增加ROE(投資者收益)并做大規(guī)模。就這樣,弘陽開啟了三年的高速增長時期。
數(shù)據(jù)顯示,2019年至2021年,弘陽地產(chǎn)合約銷售額分別為651.5億元、865億元和872.2億元。
時間到了2021年下半年,至2022年5月,受疫情影響,銷售端持續(xù)轉冷,百強房企操盤業(yè)績單月及累計同比持續(xù)下行。
伴隨“供地兩集中”出臺、預售監(jiān)管資金政策從嚴等因素影響,弘陽地產(chǎn)拿地溢價率明顯上升,原有的拿地計劃也被打破。上述知情人透露,弘陽地產(chǎn)在江蘇等地一度出現(xiàn)區(qū)域執(zhí)行與集團資金鋪排脫節(jié)的情況。
一方面,房企美元債信譽受損極大影響著包括弘陽地產(chǎn)在內的房企的資金管理。企業(yè)動輒就有1億至2億美元債要到期償還,這需要企業(yè)賬上有十幾億元人民幣的現(xiàn)金儲備,一定程度上會擠壓企業(yè)的資金“能動性”。
另一方面,過去三年弘陽地產(chǎn)拿了不少高成本地塊,犧牲了利潤,也對銷售回款造成了一定影響,導致企業(yè)的計劃無法落實,對資金造成壓力。
從融資端收窄到投資端執(zhí)行脫節(jié),加劇了弘陽地產(chǎn)的資金緊繃,也最終導致了后續(xù)系列問題暴露。
調檔降預期與房企出路
弘陽地產(chǎn)的榮光與風波,其實是數(shù)百家中型房企沉浮的縮影。
“千億”陣營,曾經(jīng)是中小房企追逐的一個目標,這意味著拿到房地產(chǎn)下半場的“入場券”,但當下半場以“低負債、低杠桿、低周轉”的形態(tài)揭開序幕,房企的出路也隨之改變。
“當房企發(fā)展戰(zhàn)略與房地產(chǎn)形勢不匹配時,企業(yè)必須適時做出調整、收縮戰(zhàn)線?!?/p>
58安居客房地產(chǎn)研究院分院院長張波認為,高周轉的運行前提是高杠桿,而當高杠桿難以持續(xù),那么高周轉就徹底玩不轉了,留給房企的只有戰(zhàn)略收縮一條路。因為從現(xiàn)實利益考慮,與其做全國化,還不如退回到熟悉的區(qū)域做透,壓力還會小一點。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年截至6月末,有近半數(shù)企業(yè)完成年度目標甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標完成度均大幅低于去年同期,部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。放棄規(guī)?;孟?,已經(jīng)成為生存的要義之一。
與此同時,房企也應該放低姿態(tài)、調低預期。
“過去,過度融資是興奮劑,但當市場發(fā)生變化,融資開始收緊,企業(yè)發(fā)展就不能再靠融資、杠桿和滾雪球。相反,房企需要回歸到‘房住不炒’的本質,挖掘區(qū)域價值和用戶需求,用產(chǎn)品水平和經(jīng)營能力贏得市場。”張波感嘆,經(jīng)過這一輪市場的洗牌,中國的房地產(chǎn)企業(yè)應該會對長久發(fā)展和穩(wěn)健發(fā)展有更多考量。
原標題:弘陽地產(chǎn)退守金陵 “高管天團”出走的內生邏輯
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