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中房報記者 許倩 北京報道

一個多月來,央行將降準(zhǔn)降息貨幣政策工具運(yùn)用到了極致。

5月20日,央行公布最新一期貸款市場報價利率(LPR)。其中,1年期LPR仍為3.7%,保持不變;5年期以上LPR為4.45%,相較上個月下降15個基點(diǎn)。

這是2020年4月至今,5年期以上LPR第三次出現(xiàn)下調(diào);過去兩次下調(diào)分別為2020年4月和2022年1月;此次下調(diào)幅度最大,達(dá)15個基點(diǎn),且是LPR改制后第一次5年期以上LPR單獨(dú)降息,反映出央行正在加大貨幣政策刺激力度。

“這種差異化的調(diào)整,一方面反映出(此前)資金成本下降的幅度尚不足以驅(qū)動金融機(jī)構(gòu)同時調(diào)降短期和中長期貸款利率;另一方面,則反映出決策層對于中長期貸款尤其是房貸塌陷的關(guān)注。”中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文表示。

“如果過去降息的目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),那么這一次5年期單獨(dú)降息的目的主要是穩(wěn)樓市。”一位市場人士直言。

值得注意的是,在前期差別化住房貸款利率政策指引下,此次5年期以上LPR下降15個基點(diǎn)至4.45%,意味著后續(xù)居民首套房利率下限已經(jīng)能夠下探到4.25%,創(chuàng)下近10年來利率水平低點(diǎn)。同時,二套房貸利率亦將隨之下調(diào)。

這極大地提振了市場信心。

“新舉措能用盡用,5月份能出盡出”

這也是政策層面對于中央高層會議精神的貫徹與落地。

4月29日,中央政治局會議指出,“我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升,穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價面臨新的挑戰(zhàn)”。會議要求“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

對于房地產(chǎn)方面,中央政治局會議提出,“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

5月18日,中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強(qiáng)在云南主持召開座談會,研究部署進(jìn)一步穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)。他指出,城鎮(zhèn)化是必然趨勢,要穩(wěn)地價穩(wěn)房價,支持居民合理住房需求,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“各地區(qū)各部門要增強(qiáng)緊迫感,挖掘政策潛力,看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用,5月份能出盡出,確保上半年和全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間,努力使經(jīng)濟(jì)較快回歸正常軌道?！崩羁藦?qiáng)強(qiáng)調(diào)。

來自信貸貨幣層面的支持,是最能立竿見影的。

5月15日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出手將首套住房貸款利率下限下調(diào),對新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,利率下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。

僅過了4天,就有廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、常熟、膠州、南通等20個城市積極響應(yīng),出現(xiàn)了低至4.4%的首套房貸利率。

與此同時,已經(jīng)停滯多時的民營房企境內(nèi)發(fā)債融資渠道正在重新打開,“示范發(fā)債民營房企”名單不斷擴(kuò)容。這份名單中,先是龍湖、碧桂園、美的置業(yè)將從本周起陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。5月19日,市場消息又稱新城控股、旭輝集團(tuán)也即將加入發(fā)債行列。

此次下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分。

“5年期LPR利率的下調(diào)有利于推動企業(yè)中長期融資需求的回升,有利于降低居民房貸成本,刺激居民購房需求的回升,助力房地產(chǎn)銷售市場回暖?！奔t塔證券研究所所長李奇霖表示。

“貨幣金融大環(huán)境的寬松,對于房地產(chǎn)市場來說,勢必會產(chǎn)生積極影響,對于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營貸款成本等都會產(chǎn)生積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

在密集出臺的利好政策刺激下,多位業(yè)內(nèi)人士相信,樓市在政策底部后,很快將出現(xiàn)市場底部。只要疫情能快速穩(wěn)定下來,房地產(chǎn)市場底部有望在2022年下半年出現(xiàn)。

樓市需要“定向降息”

可以看到,本輪疫情對經(jīng)濟(jì)造成的沖擊僅次于2020年第一輪疫情。當(dāng)前,無論是中國經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)市場,都正處于2020年二季度以來最嚴(yán)峻時刻。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月份,規(guī)模以上工業(yè)增加值增速同比下降2.9%;服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降6.1%;社會消費(fèi)品零售總額同比下降11.1%;固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)環(huán)比下降0.82%,是2020年3月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累愈發(fā)明顯。1~4月,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.7%,商品房銷售面積同比下降20.9%,商品房銷售額同比下降29.5%,房企土地購置面積同比下降46.5%。

1~4月,全國商品房均價為9502元/平方米,自2021年2月達(dá)到11030元/平方米歷史最高水平后,已連續(xù)15個月下降。

4月份,全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,同比下跌0.1%;二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,同比下跌1.6%。這是自2015年12月份以來,70城新房價格指數(shù)首次出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢。

來自央行的數(shù)據(jù)亦顯示,4月居民住房貸款環(huán)比減少605億元,同比少增4022億元。房貸負(fù)增長這種前所未有的狀況,已經(jīng)在今年2月和4月接連出現(xiàn),顯示出居民部門不但沒有加杠桿,反而在主動收縮資產(chǎn)負(fù)債表去杠桿。

企業(yè)部門中長期貸款雖然仍在增加,但2月、4月同樣出現(xiàn)了同比少增,顯示出企業(yè)擴(kuò)大資本開支的意愿不強(qiáng),這對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長同樣不利。

5月房地產(chǎn)銷售市場依舊偏弱。截至5月19日,5月30個大中城市商品房日均成交面積為26.1萬平方米,4月為27.5萬平方米;去年同期為57.5萬平方米。

從這些數(shù)據(jù)看,樓市下行非常明顯,甚至進(jìn)入了信心不斷下滑導(dǎo)向下的下跌循環(huán),迫切需要對其“定向降息”。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,市場需求端回暖是突破關(guān)鍵,降息以降低月供,這是提振購房情緒的重要工具。5年期LPR大幅下行,就是要讓樓市需求端快速穩(wěn)定下來,為解決供給端沖擊(信用風(fēng)險,收并購難以進(jìn)展、土地市場冷卻、開工不足)創(chuàng)造條件,避免供需相互惡化。

要想實(shí)現(xiàn)既定的政策目標(biāo),恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心,財政貨幣政策需要進(jìn)一步發(fā)力。

王靜文預(yù)計,下一階段房地產(chǎn)利好政策仍會出臺。除重點(diǎn)支持剛需外,改善性需求預(yù)計也會得到政策支持,地方限購限貸政策或?qū)㈦S之放松,房地產(chǎn)金融審慎管理制度也將相應(yīng)優(yōu)化調(diào)整。

“預(yù)計下一階段樓市紓困政策將從三四線城市逐步向一線和重點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移,部分城市可能小幅調(diào)降房貸利率,適度降低購房者融資成本。下半年,隨著調(diào)控政策逐步顯效,新開工或?qū)⒂|底反彈,房地產(chǎn)投資增速可能在三季度逐步企穩(wěn),并于四季度小幅回升。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。

原標(biāo)題：總理發(fā)話兩天后,央行下調(diào)5年期LPR15個基點(diǎn),穩(wěn)樓市再加力